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6. 송도국제업무단지와 동탄메타폴리스 개발 추진

경북 봉화군 청사

경북 봉화군 청사

IMF 위기 극복 이후 주택사업의 선전에 힘입어 건축 분야가 크게 성장했다. 포스코건설은 공공건축 시장에도 과감히 도전, 2001년 경북 봉화군 청사 건설공사를 PQ로 수주했다. 같은 시기 경남 김해농수산물종합유통센터 건설공사를 건축사업 최초의 턴키공사로 수주하기도 했다. 2004년에는 포스코건설 최초의 병원 공사인 서울시립아동병원 증개축 공사를 역시 턴키로 수주하는 성과를 달성했다.

해외 프로젝트로는 하와이콘도 사업이 있었다. 하와이콘도 부지는 거양개발 시절 자체사업을 추진하기 위해 매입해 둔 것이었다. 포스코건설은 그 동안 이 부지의 활용 방안을 놓고 많은 검토를 해왔으나, IMF 관리체제로 인해 개발을 중단했다. 그러다 강남 도곡동과 삼성동 부지 개발 성공에 힘입어 하와이 부지 역시 콘도미니엄 개발로 방향을 선회했다.

포스코건설은 2004년 4월 하와이 콘도미니엄 ‘909 카피올라니(909 Kapiolani)’의 분양에 나섰다. 총 225세대 중 113세대를 대상으로 1차 분양을 실시해 계약 첫날인 4월 25일, 100% 계약을 완료하는 등 미국 현지에서 뜨거운 반응을 얻었다. 이어 5월 16일에는 2차로 나머지 112세대를 성공적으로 분양했다. 909 카피올라니는 2005년 3월 착공에 들어가 2007년 3월에 준공했다.

이 시기 건축 분야의 가장 큰 성과는 인천시 송도국제업무단지 및 경기도 화성시 동탄메타폴리스 개발사업 추진이었다. 이 사업은 향후 10년의 먹거리를 창출한다는 점에서 각별한 의미가 있었다.

송도국제도시개발유한회사(NSIC) 설립

송도국제도시개발유한회사(NSIC) 설립

포스코건설은 송도 프로젝트를 수행하기 위해 2001년 7월 인천광역시와 미국의 세계적 부동산개발회사인 게일사 3자간 송도국제업무단지 개발사업을 위한 양해각서(MOU)를 체결했다. 2002년 4월에는 게일사와 송도국제도시개발유한회사(NSIC)를 설립했다.

NSIC가 총 127억 달러를 유치해 개발하는 국제업무단지는 여의도 면적의 두 배에 달하는 577만 ㎡ 규모로, 송도국제도시의 핵심이었다. 특히 송도국제업무단지는 2005년 3월부터 1단계로 10만여 ㎡의 부지 위에 컨벤션센터 건설에 나서게 돼 있어 포스코건설로서는 앞으로 10년간 매년 1조 원 가량의 건설수주 가능성을 열어놓을 수 있었다.

동탄 복합단지 PF 사업협약 조인식

동탄 복합단지 PF 사업협약 조인식

송도국제업무단지 개발에 이어 포스코건설은 2003년 12월에 사업비가 1조 5000억 원에 달하는 동탄메타폴리스 개발사업을 수주했다. 포스코건설은 주간사로서 신동아건설, 팬퍼시픽, 우리은행 등과 컨소시엄을 구성, 8개 대형 컨소시엄과 치열한 경쟁을 펼쳐 최종 민간사업자로 선정됐다. 이 프로젝트는 연면적 약 80만 ㎡에 최고 지상 66층, 최고 높이 275m의 미디어센터를 비롯해 대규모 복합단지를 건설하는 사업이었다.

포스코건설은 송도국제업무단지에 이어 동탄메타폴리스 개발사업을 추진함에 따라 주거환경의 새로운 개념을 제시하는 미래형 복합도시 건설의 선두주자로 부상했다.

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8. 베트남 하노이시 마스터플랜 수주

에너지 분야가 중남미에서 맹활약했다면 건축 분야는 송도와 동탄 등 도시개발 경험을 바탕으로 베트남에서 한류를 전파했다. 2008년 9월 천년 수도 하노이시 마스터플랜 수주는 베트남에서 포스코건설의 위상을 대변하는 결정판이었다.

이미 포스코건설은 베트남에서 우호적인 기업이미지를 확보하고 있었다. 1990년대 중반 베트남 정부는 포스코를 모델로 철강산업 육성에 나섰으며, 특히 포스코건설이 건립한 다이아몬드플라자는 당시 호치민시 중심부의 유일한 랜드마크였다.

안카잉 신도시개발 사업 계약식

안카잉 신도시개발 사업 계약식

이런 우호적인 감정을 가지고 2005년경 베트남 최대 건설 공기업인 비나코넥스가 사업제안을 해왔다. 북안카잉 신도시 개발사업이었다. 이곳은 하노이시 경계 지점이자 APEC회의 장소이기도 했던 하노이 컨벤션센터에서 5km 떨어져 있어 향후 신시가지로서 전망이 밝았고, 규모는 264만 ㎡ 정도였다.

2005년부터 시작된 물밑 접촉에 이어, 2006년 들어서는 양사간 기본협약을 체결하고 베트남 정부로부터도 승인을 받아 투자허가서까지 받아냈다. 그해 12월에는 마침내 ‘안카잉JVC’라는 합작법인이 설립되기도 했다. 합작법인 설립과 함께 신도시의 이름도 스플랜도라로 정해졌다. 금과 부귀를 의미하는 스플랜도라는 1,2단계로 나눠 2020년까지 총 2조 6530억 원이 투입되는 대형 프로젝트였다. ②

스플랜도라 사업제안에 이어 2008년 초 포스코건설은 베트남 고위층으로부터 하노이시 마스터플랜 참여도 요청받았다.

당시 베트남 정부는 2010년 하노이 천도 1000주년을 맞아 수도로서 위상을 제고하고, 국제도시로서 면모를 갖추기 위해 의욕적으로 이 프로젝트를 추진했다. 이 프로젝트는 921㎢인 수도 하노이의 면적을 이보다 3배 이상 확대해 3300㎢로 설계하는 도시개발이었다. 이 정도면 서울보다 무려 5배가 넘는 규모로, 그야말로 세계적인 규모였다.

무엇보다 하노이 마스터플랜은 수주액이 불과 640만 달러에 불과하지만, 상징성이 큰 프로젝트였다. 확장된 도시조성을 위한 신도시 개발, 도로, 상하수도, 전력, 하천정비, 철도, 정보통신 등 많은 후속 건설 프로그램을 계획하는 중요한 프로젝트였다.

이에 미국과 일본, 독일, 프랑스, 호주, 싱가포르 등 8개국 12개 업체가 치열한 경쟁을 벌였다. 특히 일본은 국가적인 차원에서 전폭적인 지원에 나섰다. 포스코건설은 뉴욕에 본사를 둔 미국의 글로벌 도시설계 회사인 퍼킨스 이스트만, 그리고 한국의 도시설계 전문회사인 진아건축과 함께 컨소시엄을 구성했다.

수주 경쟁에서는 4차례의 엄격한 심사를 거쳐 2008년 7월말 한국, 일본, 미국 등 3개국의 대표 기업들이 우선협상대상자로 선정됐다. 이어서 그해 8월 3일 베트남 수상 등 최고위층이 참석한 가운데 3국 기업의 최종 설명회가 개최됐으며, 그해 9월 23일 마침내 포스코건설이 베트남 수상실로부터 최종 사업자로 선정됐음을 통보받았다.

하노이시 마스터플랜 계약식

하노이시 마스터플랜 계약식

수주 성공의 원동력은 참신한 아이디어와 파트너십이었다. 최종 설명회 당일 포스코건설은 하노이의 과거, 현재, 미래를 한눈에 감상할 수 있는 대형 모형과 그 모형을 전시할 전시관을 지어 기증하겠다고 제안했다.

동영상 프리젠테이션도 많은 관심을 끌었다. 제안서 작성에도 버거운 짧은 기간에 포스코건설만이 유일하게 야근과 철야를 반복해서 동영상을 완성했다. 특히 설명회 당일 동영상 프리젠테이션에서 세계적으로 저명한 퍼킨스 이스트만 회장이 사회자로 나서자 분위기는 급속도로 포스코건설 측으로 기울기 시작했다.

하노이시 마스터플랜 수주 소식과 함께 스플랜도라 프로젝트도 순항했다. 1단계 사업이 2009년부터 본격화됐다. 포스코건설은 16~22층 아파트 496가구, 3층 단독빌라 317가구, 4층 테라스하우스 236가구 등 모두 1049가구를 짓는 1단계 사업의 분양을 성공적으로 마무리하고 2009년 12월부터 착공에 들어갔다.

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11. 도시정비사업 강자로 부상

국내 건축 분야는 글로벌 금융위기와 부동산 경기침체가 맞물리면서 개발사업은 물론, 공공 및 민간 건축사업이 크게 위축됐다. 반면에 포스코건설은 재개발·재건축 재진입을 통해 도시정비 분야에서 또 하나의 경쟁력을 확보했다.

이 시기 개발사업으로는 일반 업무시설인 경기도 성남시 판교 N-스퀘어, 경기도 용인수지 유타워 등이 있었으며, 콘도 개발사업으로 제주 에어레스트 시티 곶자왈 빌리지 등의 프로젝트가 있었다. 공공 및 민간 건축사업으로는 대표적으로 행정복합도시 정부청사, 한국도로공사 신사옥, 포스코 그린빌딩, 대구대교구 100주년 기념성당 프로젝트 등이 있었다.

판교 N-스퀘어는 판교테크노밸리 개발사업 중 하나였다. 2011년 1월 포스코건설은 NHN과 네오위즈의 컨소시엄사인 NNAM에서 발주한 판교 N-스퀘어 2단계 사업 수주에 성공했다. 2013년 5월 26개월 만에 준공된 이 건물은 사업비 904억 원, 지하 4층, 지상 10층과 11층 2개동 규모의 업무복합빌딩이었다.

‘곶자왈 빌리지’ 프로젝트는 ‘제주 에어레스트 시티’ 1단계 개발사업이었다. 2011년 1월 포스코건설은 호텔·리조트 분야에서 전 세계적으로 명성이 높은 말레이시아 버자야그룹이 국내 관광사업 분야에 투자한 이 사업 수주에 성공했다.

‘제주 에어레스트 시티’ 프로젝트는 제주도를 국제자유도시로 조성하기 위해 정부와 제주시가 추진하는 6대 핵심 프로젝트 사업 중 하나로, 제주 서귀포 예래동 일대 약 74만 2500㎡ 부지에 2017년까지 고급호텔, 콘도미니엄 등 다양한 숙박시설과 복합 쇼핑몰, 의료센터, 카지노 등이 포함된 휴양형 주거단지 조성사업이었다. ‘곶자왈 빌리지’는 ‘제주 에어레스트 시티’의 1단계 사업으로서, 단지 내 가장 전망이 좋은 해안가에 총 147개동 규모의 콘도미니엄 단지를 건설하는 사업이었다.

2010년 착공, 2012년 11월 준공된 행정복합도시 정부청사 1단계 2구역은 사업비 1665억 원, 연면적 21만 5250㎡, 지하 1층, 지상 7층 8개동 규모의 건설공사였다. 예정 공기보다 8개월이나 단축해 25개월 만에 준공했으며, 정부청사 이전 첫 사업이었던 만큼 2,3단계 후속 공사의 롤모델이었다. 준공 후 기획재정부, 공정거래위원회, 농림수산식품부, 국토해양부, 환경부 등의 정부기관들이 입주했다.

한국도로공사 신사옥

한국도로공사 신사옥

2011년 6월 착공, 2014년 6월 준공된 한국도로공사 경북 김천 이전 신사옥 프로젝트는 사업비 1194억 원, 연면적 10만 9756㎡, 지하 2층, 지상 25층 본관동 및 부속시설 4개동 규모의 건설공사였다.

2012년 9월 착공, 2013년 8월 준공된 연세대학교 인천 송도 국제캠퍼스에 위치한 포스코 그린빌딩은 연면적 5547㎡에 지하 1층 지상 4층 규모의 실험실 1개동이며, 그 외 오피스 빌딩 및 지상 3층 규모의 공동주택 5세대, 그리고 조립형 모듈러 주택 4세대로 이루어졌다.

이 시기 포스코건설은 각종 건축공사보다는 도시정비사업에서 많은 성과를 달성했다. 도시정비사업에 재진입한 시기는 2009년이었다. 2000년대 중반 각종 비리와 담합 등으로 이 분야가 혼탁해지자 일시적으로 철수했다가 투명성과 효율성이 확보된 공공관리자제도 시행을 계기로 다시 재진입했다.

포스코건설은 2009년 4월 경기도 용인 신갈주공 재건축에 이어 수원 111-4구역 주택재개발 프로젝트를 수주하면서 도시정비사업 재진입에 성공했다. 2010년에는 경남 창원시 가음주공, 서울 마포로 1구역 제54지구, 인천 주안4구역, 성북구 장위6구역, 의정부 장암4구역 등 5개의 프로젝트를 연속으로 수주하며 도시정비사업에 안착했다.

2010년에 이어 2011년에도 포스코건설은 도시정비사업에서 괄목할 만한 실적을 달성했다. 서울·수도권 5곳과 부산·경남 3곳 등 총 8곳을 수주했다. 수주액 규모에서는 2009년 2193억 원으로 출발, 2010년 6619억 원, 2011년에 9783억 원을 달성함으로써 시장 재진입 2년 만에 약 400%의 성장률을 기록했다.

2012년에는 수주 1조 원 시대를 열었다. 경기도 부천 원미6B구역을 시작으로 광명 1R구역, 안양 호계주공, 안양 진흥아파트를 연속적으로 수주했으며, 이어서 과천 주공1단지, 안양 호원초교, 원주 단계동 등의 사업들을 수주하면서 수주액 1조 1180억 원을 기록했다.

기록 행진은 2013년에도 이어졌다. 전북 전주 감나무골, 경기 하남C구역, 성남 신흥주공 등을 수주하며 역대 최대 실적인 1조 1721억 원을 기록했다.

당시 경기침체로 1조 원을 달성한 건설사는 포스코건설을 비롯해 단 3곳뿐이었다. 이처럼 포스코건설은 2009년 도시정비사업 재진입 이후 단 4년 만에 빅3로 도약하는 놀라운 능력을 선보였다.

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Story1. “인천 송도에 글로벌 경제중심 도시를 짓다”

# “바다에 잠긴 땅을 팔겠다니, 사기 당하는 기분이었다

출범 10년 이후 포스코건설은 질풍노도의 시기를 맞았다. 무서운 10대의 질주가 계속됐다. 청라, 영종, 송도 개발과 2014년 아시안게임 개최의 호재가 몰려있던 인천으로 달려갔고, 그 중에서도 송도를 선택하고 집중했다. 그 곳에서만 전체 수주량의 40%가 쏟아져 나와 포스코건설은 폭풍 성장 이후 또 한 번의 도약기를 맞이했다.

송도 이야기는 1990년대 중반으로 거슬러 올라간다. 지방자치시대를 맞아 송도의 꿈이 부풀어 오르기 시작했다. 인천시민들은 인천의 번영을 바라며 자신들의 손으로 직접 민선 시장을 뽑았고, 인천시는 시민들의 열망을 반영해 송도 개발을 추진했다.

송도 개발의 원동력은 인천국제공항이었다. 인천시는 세계적 국제공항을 기반으로 동북아시아의 허브도시를 구상했다. 그러나 마땅한 부지가 없었다. 구도심 재개발은 꿈을 실현하는데 제약이 많았다.

무엇을 하던지 모든 것이 가능한 그런 백지 상태의 부지가 필요했다. 엉뚱하게도 그들은 그 해답을 연수구 동춘동 앞바다에서 찾았다. 이렇게 바다를 매립해 신도시를 건설하겠다는 돈키호테적 발상에 따라 송도 개발의 서막이 올랐다.

그러나 송도 개발은 IMF를 겪으면서 인천시민들의 염원에 어두운 그림자를 드리웠다. 2000년 들어 재원 확보에 어려움을 겪으면서 인천시가 심각한 고민에 빠진 것이었다. 돌파구를 찾는 과정에서 그들은 외자유치를 모색했다. 정부 역시 SOC사업에서 외화조달에 목말라 하던 터라 인천시의 외자유치 활동에 큰 힘을 실어주었다.

인천시는 외자유치 과정에서 재미교포 제이킴 박사의 도움을 받았다. 그는 박정희 대통령 시절 우리나라 최초의 원자력발전소인 고리원자력발전소를 짓는데 도움을 준 인물이기도 했다. 제이킴 박사는 미국에서 가능성 있는 투자자 물색에 나서 게일사를 추천했다. 미국 뉴저지에 본사를 둔 게일사는 당시 미국 전역과 유럽에서 활발한 부동산 개발사업을 추진하고 있었다.

게일사와 인연을 맺은 인천시는 인천국제공항과의 접근성을 강조하면서 송도신도시를 동북아 허브도시로 적극 홍보했다. 게일사는 투자를 결정하기 전 한국을 찾았고, 인천을 방문한 게일사 일행은 헬기를 타고 송도를 둘러보았다.

“사기를 당하는 기분이었다. 바다에 잠긴 땅을 보여주면서 전망이 좋으니까 투자하라니 말문이 다 막혔다.” (스탠 게일 게일사 회장)

봉이 김선달 식의 사업제의에 선뜻 투자결정을 할 수 없었지만, 게일사는 동북아 허브공항이 될 인천국제공항의 유혹을 좀체 떨쳐내지 못했다. 결국 게일사는 3가지 조건을 내걸면서 여운을 남겼다. 그들은 ‘3가지 조건을 충족하면 생각을 바꿀 수도 있으니 그때 다시 찾아오라’는 말을 남기고 한국을 떠났다. 3가지 조건이란 이랬다.

첫째, 송도와 공항을 연결하는 교량을 건설해 접근성을 높일 것.

둘째, 외국인 투자유치를 위한 특별한 대책을 강구할 것.

셋째, 믿을 만한 한국계 파트너로 합작투자를 구성할 것.

 

# 외국상인들로 붐볐던 개항시대 인천을 꿈꾸다

인천시는 게일사의 요구사항을 모두 수용하기로 했다. 3가지 조건에 따라 이후 그 길이가 18.38km로 우리나라에서 가장 크고 긴 교량인 인천대교가 탄생했고, 외국인 투자유치를 위해 경제자유구역 특별법을 제정했다.

문제는 파트너 선정이었다. 인천시가 대형 건설사들에게 구애를 펼치며 동분서주했지만, 아무도 관심을 가져주지 않았다.

서열에 따라 구애를 하다 보니 그 순서가 포스코건설까지 왔다. 포스코건설로서도 결단이 쉽지 않았다. 당시 IMF가 지나가고 있다고는 하지만 아직까지 건설경기가 회복되지 않았고, 무엇보다 막대한 투자에 대한 성공 가능성을 자신할 수가 없었다.

그러나 포스코건설에게는 제철보국이라는 DNA가 있었다. 민간기업이지만 국민기업 포스코의 피를 물려받아 국가발전에 기여해야 한다는 사명감이 있었다. 결국 포스코건설은 인천시와 인천시민의 염원을 겸허한 자세로 받아들였다.

인천시민들은 100년 전 개항시대의 번영을 되살리길 바라고 있었다. 청나라, 러시아, 일본 등 외국 상인들의 발길이 끊이지 않았던 그 시절을 그리워하고 있었다. 포스코건설은 그들의 열망 앞에 약속했다. 외국기업들이 일하기 편한 그런 수준 높은 국제도시를 만들겠다고. 포스코건설의 결정에 포스코 역시 칭찬과 지원을 아끼지 않았다.

“생전에 박태준 회장은 ‘포스코가 1970년대에 포항제철소를 건설하고 1980년대에 광양제철소를 지어 나라의 경제를 이끌어갔는데, 2000년대 들어서는 포스코건설이 포스코다운 사업을 하고 있다’고 칭찬한 적이 있다. 그만큼 송도 개발은 21세기 국가 성장전략의 핵심사업이었다.” (조용경 전 부사장)

포스코건설의 참여로 송도 개발은 탄력을 받기 시작했다. 게일사는 파트너의 상대가 포스코건설이라는데 크게 만족했다. 든든한 포스코의 후광이 일단 마음에 들었고, 민간기업이긴 하나 국민기업의 성격이 강한 만큼 일반기업처럼 한국 물정을 잘 모르는 외국계 기업이라고 해서 이용해 먹거나 쉽게 배반하지 않으리라는 믿음이 있었다.

2002.03.19 송도국제도시개발 유한회사(NSIC) 합작법인 설립송도 국제 비즈니스센터 조성 세부실행 협약

2002.03.19 송도국제도시개발 유한회사(NSIC) 합작법인 설립송도 국제 비즈니스센터 조성 세부실행 협약

2002년 4월 송도 개발을 이끌어갈 포스코건설(지분 30%)과 게일사(70%) 합작의 ‘송도국제도시개발 유한회사(NSIC)’가 탄생했다. 그리고 1년 뒤인 2003년 8월 정부는 우리나라 최초로 송도, 청라, 영종 세 지역을 경제자유구역으로 지정했다. 세 곳 중 청라지구는 국제금융과 레저산업 중심이었고, 영종지구는 물류 및 관광산업 중심이었으며, 송도지구는 국제업무와 지식기반산업 중심의 경제자유구역이었다.

송도지구, 즉 송도국제도시는 매립지가 11개 공구에다 그 규모가 5330만 ㎡이었고, 계획인구는 25만 명이었다. 단지계획에서는 포스코건설이 참여하고 있는 국제업무단지가 중심에 있으며, 그 주변으로 연세대학교 송도캠퍼스가 있는 국제화복합단지, 포스코 글로벌R&D센터가 있는 사이언스빌리지 및 첨단산업클러스터, 바이오기업 셀트리온과 인천대학교가 위치한 바이오단지, 연구기관들이 밀집한 지식정보산업단지, 151층의 인천타워가 계획된 랜드마크시티 등이 있었다. 그 외에도 신항물류단지 및 아암물류단지 등이 계획돼 있었다.

송도국제도시의 핵심인 국제업무단지는 그 규모가 578만 ㎡에 투자자금이 127억 달러, 한화로는 16조 원에 이르렀고, 대부분의 개발공사를 포스코건설이 수행함으로써 송도사업이 회사의 성장을 이끌었다. 특히 인천 경제자유구역 중 송도국제업무단지만이 유일한 민간개발사업이어서 그 의미가 더욱 남달랐다.

“송도 투자는 국가적 사명도 있었지만, 결단하기까지 고민이 많았다. 인천시와 게일사가 맨해튼이나 싱가포르보다 위치가 좋다고 사업성을 자신했지만, 사업 규모가 너무나 커서 솔직히 겁이 났다. 오랜 고민 끝에 리스크관리 차원에서 게일사에게 3가지 조건을 내걸었다. 첫째, 30%만 투자한다. 둘째, 모든 시공은 우리가 맡는다. 셋째, 보증은 안 선다. 이 같은 조건을 게일사가 받아들여 송도 투자를 결단하게 됐다.” (박득표 전 회장)

 

# 퍼스트월드 완판, 송도국제업무단지 성공예감
2003.01.16 송도 국제 비즈니스센터 조성 세부실행 협약

2003.01.16 송도 국제 비즈니스센터 조성 세부실행 협약

경제자유구역 지정 직후 송도국제도시는 1, 2, 4공구만 매립이 완료되고, 3공구가 마무리 단계에 있는 등 매립 실적이 저조한 실정이었다. 그나마 송도국제도시의 핵심이라 할 수 있는 국제업무단지 구역인 1, 3공구가 빠른 진행을 보이고 있어 개발공사를 가장 먼저 시작할 수 있었다.

2003년 10월 NSIC가 9000만 달러 규모의 자금조달에 성공하면서 송도국제업무단지 개발이 본궤도에 올랐다. 이 자금으로 NSIC는 퍼스트월드와 컨벤시아 일대 33만 ㎡의 부지를 확보했고, 이어서 2004년 7월 1억 8000만 달러의 자금조달에도 성공했다. 이를 계기로 그해 11월에 컨벤시아가 기공식을 가졌다.

그러나 그 다음이 문제였다. 아직까지 투자시장의 반응이 국제업무단지 개발의 사업성공에 대해 회의적이어서 추가 자금조달에 차질이 예상되고 있었다.

포스코건설의 분석도 비관적이었다. 국제업무단지 민간개발의 특징은 개발이익의 사회 환원이었다. 그 개념에 따라 컨벤시아, 중앙공원, 국제학교, 아트센터 등을 기부체납하자면 주택 분양에서 그만한 수익이 나와 줘야만 했다. 그러나 당시 송도 주변 아파트 분양가는 3.3㎡당 600만 원 수준이었다. 그 수준에 맞추게 되면 엄청난 적자가 날 게 불 보듯 뻔했다. 그 수준보다 2배 정도의 분양가를 책정해야만 개발사업을 안정적으로 이끌어 갈 수 있었다.

고민 끝에 포스코건설은 승부를 걸었다. 먼저 동북아 허브도시 송도의 성공적 미래를 대대적으로 홍보했다. 국제적인 규모의 최첨단 인프라와 친환경 도시의 이미지를 적극적으로 알렸다. 그리고 2005년 5월 분양사업의 첫 주자였던 더샵 퍼스트월드를 과감하게 3.3㎡당 1200만 원대에 내놓았다.

과감한 배팅의 결과는 성공적이었다. 260대 1이라는 뜨거운 청약 열기 속에 분양이 성공적으로 완료됐다. 부동산 경기가 좋았다지만, 퍼스트월드 완판에 포스코건설도 놀라움을 감추지 못했다. 포스코건설은 퍼스트월드 완판을 통해 많은 사람들의 기대를 확인할 수 있었고, 이는 이후 국제업무단지 개발사업 추진의 자신감으로 이어졌다.

2005.5.4 송도 더샵 퍼스트월드 모델하우스(마케팅센터) 오픈식

2005.05.04 송도 더샵 퍼스트월드 모델하우스(마케팅센터) 오픈식

퍼스트월드의 분양 성공은 송도의 미래에 대해 반신반의하며 관망을 하던 투자자들의 마음도 움직였다. 분양 직후인 2005년 6월 NSIC는 국민은행, 우리은행, ABN암로은행 등과 1조 5000억 원 규모의 프로젝트 파이낸싱을 체결했다. 이는 공공기관이나 국책은행이 아닌 민간개발사업으로는 당시 국내 최대 규모의 프로젝트 파이낸싱이었다. 이 자금으로 NSIC는 사업부지를 추가 확보할 수 있었다.

그러나 예상치 못한 후폭풍도 있었다. 퍼스트월드가 분양에 성공하자 일부 언론에서는 인천시가 헐값에 부지를 넘겼다는 의혹을 제기했고, 이를 인천시가 방어하는 과정에서 주거·업무·상업시설에 대한 연동제가 나왔다.

NSIC와 포스코건설은 크게 당황했다. 모든 시설을 동시에 개발하게 되면 자연히 분양이 늦어질 수밖에 없다. 그러나 NSIC와 포스코건설의 호소에도 불구하고 2005년 11월 결국 연동제가 반영된 사업계획이 정부의 승인을 통과했다.

연동제는 NSIC와 포스코건설에게 많은 고통을 주었다. 연동제 적용 이후 2009년까지 센트럴파크, 하버뷰, 커낼워크, 그린에비뉴 등 6곳밖에 분양하지 못했다. 이후 부동산 침체기까지 겹치면서 개발연동제가 송도 개발을 지연시키는 결과를 초래하고 말았다.

 

# 국내외 기업 유치 위해 서울사무소 송도이전 추진
2006.03.08 송도국제학교 착공식

2006.03.08 송도국제학교 착공식

분양이 좀 늦어지긴 했으나, 2차 파이낸싱 성공 이후 국제업무단지 개발은 순조롭게 진행됐다. 2006년 송도국제학교 착공에 이어 3차부지 매입 과정에서 92만 ㎡를 확보했으며, 2007년에는 중앙공원과 동북아무역타워(NEAT 타워) 착공과 함께 4차 자금조달에도 성공했다.

2007년 11월 NSIC는 신디케이트론 주간사인 신한은행을 비롯한 국내 16개 금융기관과 총 2조 5000억 원 규모의 파이낸싱 계약을 체결했다. 이 역시 당시로서는 국내 최대 규모의 파이낸싱이었다. 이 자금은 2005년 이뤄진 송도국제업무단지 3차 파이낸싱 자금 1조 5000억 원을 상환하는데 사용됐으며, 특히 NSIC는 이 자금으로 4차부지 매입에 나서 국제업무단지에 할당된 1, 3공구의 토지를 모두 성공적으로 확보할 수 있었다.

그러나 모든 일이 다 순조롭진 않았다. 투자유치가 좀체 풀리지 않았다. 분양시장은 달아올랐으나, 국내기업이나 외국기업이나 관망만 할 뿐 선뜻 발을 들여놓지 않았다. 인천시, NSIC, 포스코건설 등이 ‘바이 인천(Buy Incheon)’을 외치며 갖은 노력을 펼쳤으나, 국내외 투자유치는 진전이 없었다.

투자유치 부진 요인으로는 소프트웨어가 부족하다는 지적이 많았다. 도시개발을 하드웨어로 정의할 때 소프트웨어는 투자여건 조성을 의미한다.

먼저 외국기업 유치를 위해 규제 완화와 세제지원 혜택을 늘려야 한다는 목소리가 높았다. 외국기업 혜택에 비해 국내기업을 위한 유인책도 부족했다. 지역우선공급제도 역시 투자유치에는 마이너스 요인이었다.

“국내외 기업을 송도로 유치하기 위해 사옥이전을 결정했다. 사옥이전은 송도국제도시에 대한 국내외의 관심과 투자를 끌어들이는 기폭제가 될 것이며, 인천지역 경제활성화에도 기여하게 될 것이라고 보았다.” (한수양 전 사장)

투자유치가 부진한 가운데 2006년 초 포스코건설은 서울사무소 송도 이전이라는 카드를 내놓았다. 포항과 광양에 이어 송도에 제3의 제철소를 짓는다는 비장한 각오를 가지고 내린 결단이었다.

사옥이전 문제는 일부 언론의 오보로 본사 이전으로 와전돼 2007년 초 포항이 들썩이는 해프닝이 발생하기도 했다. 이 사태에 경북지사와 포항시장 등이 포스코건설 본사를 항의 방문하기에 이르렀고, 당시 한수양 사장이 해명하느라 진땀께나 흘렸다.

포스코건설이 송도사옥 포스코이앤씨(POSCO E&C)타워 착공으로 투자 분위기를 띄우는 가운데 2009년 9월 대형 이벤트 하나가 송도국제도시에서 열렸다.

인천세계도시축전이 바로 그 주인공으로, 해외 105개국 도시, 국내 32개 도시 등 국내외 137개 도시와 1500개 글로벌 기업이 참가한 세계 최초 초대형 도시축제였다. 인천세계도시축전을 찾은 방문객들은 동북아 비즈니스 허브도시로 개발되고 있는 송도국제도시의 눈부신 발전에 찬사를 아끼지 않았다.

인천세계도시축전 이후 또 하나의 초대형 이벤트가 기다리고 있었다. 2014년에 인천아시안게임이 계획돼 있었다. 2009년 당시 포스코건설은 인천아시안게임을 계기로 투자유치 분위기가 더욱 달아오를 것이라는 희망에 부풀었다.

 

# 송도국제도시의 중심 국제업무단지를 가다
2007.1.1 송도 국제업무단지 착공식

2007.01.01 송도 국제업무단지 착공식

서울서 송도국제도시를 가려면 제2경인고속도로나 제3경인고속도로를 한숨에 내달리면 된다. 고속도로를 빠져 나와 송도에 진입하면 가장 먼저 퍼스트월드와 NEAT타워가 시야에 들어온다. 송도의 랜드마크인 두 빌딩을 지나가다 보면 흡사 홍콩의 초고층 빌딩촌에 온 느낌이 들 만큼 이국적인 풍경이 이어진다.

송도국제도시를 제대로 감상하려면 국제도시의 중심인 국제업무단지에 가야하고, 국제업무단지 중에서도 중심인 포스코이앤씨타워에 올라야 한다.

탁 트인 시야 정면으로 센트럴파크(중앙공원)가 시선을 사로잡는다. 미국 뉴욕의 센트럴파크 못지않다. 중앙수로는 바다에 닿아 있고, 수상택시가 지나간다. 센트럴파크 넘어 주상복합시설인 센트럴파크 빌딩의 현란한 디자인이 또 다시 시선을 사로잡는다. 물결무늬, 역경사 각도 등 다양한 디자인이 이채롭다.

건물 뒤편 풍경도 장관이다. 주거단지 넘어 저 멀리 잭니클라우스 골프클럽이 보인다. 이 골프장에서는 미국과 세계연합팀 간 골프대항전인 2015년 프레지던츠컵이 아시아 최초로 열릴 예정이다. 살짝 좌측으로 시선을 돌리면 시원스레 바다가 펼쳐지고, 바다 위로 인천대교가 웅장한 자태를 뽐내고 있다.

송도국제도시는 설계 당시부터 동북아 허브도시의 장점을 살리기 위해 글로벌 비즈니스 중심지로 도시계획이 추진됐다. 외국인들이 생활하는데 불편함이 없도록 트레이드타워인 NEAT타워, 컨벤션센터인 컨벤시아를 비롯해 국제학교, 골프장, 대학, R&D센터, 센트럴파크는 물론 광역 교통 인프라까지 완벽하게 갖추었다.

특히 인천대교는 송도와 공항의 거리를 15분으로 단축시켰다. 1, 2, 3경인고속도로가 관통함으로써 서울과 수도권의 접근성을 높였고, 인천지하철 1호선도 6개 구간에 걸쳐 송도국제도시를 관통하도록 했다. 제2외곽순환고속도로가 완공되면 서울과 수도권의 접근성이 더욱 향상될 전망이다.

포스코건설이 개발을 주도하고 있는 국제업무단지의 마스터플랜은 미국 최대 설계사이자 일본 롯본기힐즈, 중국 상하이 파이낸셜센터 등 아시아에서도 활동이 활발한 KPF가 맡았다. KPF는 뉴욕, 파리, 베니스, 시드니 등 세계 주요 도시들의 장점을 벤치마킹해서 친환경적 미래형 첨단도시로 송도국제업무단지의 마스터플랜을 완성했다.

무엇보다 포스코건설은 마스터플랜의 콘셉트에 따라 친환경적 미래형 첨단도시를 완벽하게 구현했다. 세계적인 도시에 걸맞게 미국의 그린빌딩위원회가 주도하는 친환경 건축물 인증제도인 리드(LEED) 인증을 모든 건축물에 적용함으로써 지속개발 가능한 도시를 추구했다. 모든 건축물에 고효율 에너지 설비, 자원 재활용, 환경공해 저감기술, 폐기물 감축 등 다양한 친환경 기술을 적용했으며, 또 자전거 전용도로 확충, 쓰레기 중앙 집하시스템 적용 등으로 탄소배출량을 최소화하기 위해 노력했다.

 

# 국제업무시설-컨벤시아, 포스코이앤씨, NEAT타워
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송도 센트로드 전경

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송도 컨벤시아 전경

국제업무단지는 센트럴파크를 중심으로 국제업무시설과 공공시설이 밀집해 있고, 그 주변으로 상업시설과 주거시설이 산재해 있다. 그 외에 외곽으로 잭니클라우스 골프클럽이 자리잡고 있다. 국제업무시설로는 컨벤시아, 포스코이앤씨타워, NEAT타워, 센트로드를 비롯해 G-타워, 인터내셔널 비즈니스 스퀘어 등이 있다.

컨벤시아는 국제업무단지 시설물 중 가장 먼저 조성됐다. 지하 1층, 지상 4층, 연면적 5만 4157㎡ 규모의 초대형, 초현대식 국제컨벤션센터인 컨벤시아는 2005년 3월 착공해 2008년 8월에 준공했다.

컨벤시아는 기둥이 없는 대공간 전시장이 가장 큰 자랑거리이다. 전체 지붕 구조물을 144m 간격의 단지 4곳의 지점에서 지탱하며, 실내 최대 높이는 32m에 이른다. 2010년 5월에는 아시아지역 컨벤션센터 최초로 세계적 권위의 친환경 건축물 국제인증인 LEED-NC(New Construction) 인증을 획득하기도 했다.

무엇보다 컨벤시아는 한국의 중첩된 산맥을 형상화한 독특한 구조를 갖춰 지붕이 마치 태백산맥 능선이 펼쳐지듯 구불구불한 모양을 하고 있다. 이 같은 지붕구조는 전례를 찾아보기 힘들 정도로 특이하다 보니 시공 당시 많은 어려움이 있었다.

“3D 설계와 컴퓨터 제어 커팅이 적용됐고, 최고 난이도의 용접기술이 동원됐다. 또 타일형태의 지붕 패널 1만 3000장을 맞춰 얹는 작업은 고난이도의 퍼즐이었다. 지붕구조의 대구경 파이프는 도로 운반을 위해 16m 단위로 현장에 들여와 3개씩 조립해 가설 기둥 위에 올려놓고 용접 작업이 이뤄졌다. 용접이 끝난 후 166m의 대구경 파이프 트러스를 받치고 있던 52개 가설 기둥들이 차례로 제거되면서 마침내 컨벤시아가 탄생했다.” (황귀남 전 상무, 당시 현장소장)

2010.05.18 송도사옥 준공식 및 입주식

2010.05.18 송도사옥 준공식 및 입주식

송도 포스코E&C타워 전경

송도 포스코E&C타워 전경

2007년 9월 기공, 2010년 5월 준공한 포스코건설 송도사옥인 포스코이앤씨타워는 지하 5층, 지상 39층 규모의 쌍둥이 빌딩이다. 송도국제도시의 화려한 전경과 인천 앞바다가 한눈에 들어오는 국제업무단지의 중심에 위치해 있으며, 14개의 전망엘리베이터로 그 경관을 한눈에 담을 수 있다.

층까지 개방된 로비는 호텔급 수준이다. 이 중 2층에는 포스코건설, 포스코엔지니어링 직원 자녀를 대상으로 운영되고 있는 어린이집인 ‘포키즈’가 들어서 있다.

3층은 비즈니스홀과 회의실로 구성돼 있으며, 회의실 규모는 대회의실 4개, 중회의실 3개, 소회의실 5개이다. 로비 4층에 위치한 450~470석 규모의 다목적홀은 동시통역실이 설치돼 있어 국제회의에 유용하게 활용되고 있다. 문화공연이나 영화감상실로도 활용해 인천지역 주민들에게 개방하고 있다.

“포스코이앤씨타워는 국제업무지구 중에서도 가장 중심에 위치하고 있다. 송도국제도시의 중앙도로를 끼고 있어 인천대교와 바로 연결되고, 1, 2, 3경인고속도로를 이용하면 서울까지 40분 만에 도착할 수 있다. 더욱이 인천지하철 1호선 센트럴파크역과 곧바로 연결되는 등 최적의 교통 인프라를 갖추었다.” (김정용 상무보, 당시 현장소장)

동북아무역타워인 NEAT타워 전경

동북아무역타워인 NEAT타워 전경

동북아무역타워인 NEAT타워는 지하 3층, 지상 68층, 높이 312m의 초고층 빌딩이며, 업무시설과 호텔, 오피스텔로 구성돼 있다. 시행사는 NSIC와 모건스탠리 합작회사인 NSC Linkage2이며, 시공은 2006년 8월 착공 당시 포스코건설과 대우건설이 맡았다.

그러나 2009년부터 시행사가 자금난을 겪으면서 공사 중단과 재개가 반복됐다. 그러다 2013년 초 사업주체이기도 한 포스코건설이 대우건설과 정산을 끝내고 단독 시공에 나서면서 새롭게 돌파구를 찾았다. 더욱이 2013년 7월 대우인터내셔널이 송도 입주를 결정하고 NEAT타워를 인수함으로써 NSIC는 유동성 위기 부담을 덜었다.

NEAT타워는 2014년 7월 준공됐다. 준공 이후 36층부터 64층까지 ‘오크우드 프리미어’ 호텔이 입주해 영업 중이며, 2015년 상반기에는 대우인터내셔널이 입주할 예정이다.

 

 

 

 

 

# 공공기반시설-센트럴파크, 국제학교, 트라이볼
2010.9.10 채드윅국제학교 준공식

2010.09.10 채드윅국제학교 준공식

공원 녹지를 비롯해 문화, 교육, 의료 등 공공기반시설에서는 포스코건설이 센트럴파크, 송도국제학교, 트라이볼, 인천도시계획관을 건설했으며, 아트센터가 한창 건설 중에 있다. 그 외 삼성컨소시엄이 국제병원 건립을 계획하고 있다.

2006년 5월 착공, 2009년 6월 준공된 송도국제학교는 7만 1200여 ㎡ 부지 위에 유치원, 초등학교, 중·고등학교로 이루어져 있으며, 2100명의 학생을 수용할 수 있는 규모로 동북아 최고 수준의 교육시설을 자랑하고 있다.

미국 사립학교 채드윅스쿨이 운영하고 있는 송도국제학교는 미국과 영국의 사립 교육기관에 버금가는 교과과정을 제공함에 따라 2009년 개교 이래 전국적으로 폭발적인 관심을 모았다. 수업은 세계 각국에서 채용된 전문 교사진이 진행하며, 학습효과를 최대화하기 위해 평균 교사 1명이 10명의 학생을 맡고 있다.

2007년 3월 착공, 2009년 8월 준공된 센트럴파크는 조각 정원, 수변산책 정원, 초지원, 테라스 정원 등 4개 테마로 조성됐으며, 정자나 돌담 등 한국적인 전통을 살렸다. 주차장 규모도 엄청나다. 지하 주차장 면적이 7만 8637㎡로 주차 대수가 2715대에 이른다.

“센트럴파크는 약 40만 ㎡의 초대형 공원이다. 특히 이곳에는 바닷물을 끌어들여 순환시키기 위한 수로를 만들었는데, 국내에서는 처음 시도하는 작업이어서 건설 과정에서 많은 어려움을 겪기도 했다.” (채영태 전 부장, 당시 현장소장)

국제학교 전경

국제학교 전경

트라이볼

트라이볼

인천 앞바다의 해수를 끌어들여 조성한 중앙수로는 길이 1.8km, 폭 12m~110m 규모의 거대한 인공수로이다. 외형뿐만 아니라 빗물 이용시설도 눈여겨볼 만하다. 포스코건설은 센트럴파크에 7개의 빗물 저장소를 설치해 물 사용량을 절감할 수 있도록 했다. 저장된 빗물은 조경 및 청소용수로 활용돼 상당한 금액의 관리비를 절약할 수 있다. 특히 이 수로에서는 수상택시, 보트, 수상자전거, 카누 등을 즐길 수 있어 센트럴파크가 레저스포츠 공간으로 각광받고 있다.

“트라이볼은 인천을 상징하는 하늘과 바다, 그리고 다이내믹한 광장의 개념이 물 위에 떠있는 도자기 형상으로 표현된 건축물이다. 바닥과 벽의 전통적인 구분이 사라진 3차원 표면을 따라 전시와 공연, 회의 등 다양한 프로그램이 가능하다.” (최종훈 Director, 당시 현장소장)

트라이볼은 세계 최초의 역쉘(易 Shell)구조로 송도, 청라, 영종지구 등 인천 경제자유구역의 3개 지구를 상징하는 주발 3개가 붙어 있는 모습이다. 1만 2300㎡의 부지에 지하 1층, 지상 3층, 연면적 2700㎡ 규모이며, 2008년 10월 착공해 2010년 2월에 완공했다.

지하 1층과 지상 1층은 전기·기계·대기실 등으로 사용되고, 지상 2,3층은 500명이 입장해 연극과 음악회 등을 감상할 수 있는 공연장과 이벤트홀, 다목적홀, 디지털라이브러리 등으로 꾸며졌다. 이곳에서는 전문적인 예술 분야에 관람객들이 쉽게 접근할 수 있도록 다양한 체험, 전시프로그램 등이 운영되고 있다. 2010년 말에는 독특한 외관으로 한국디자인진흥원이 주최하는 우수디자인 시상식에서 대상 수상의 영예를 안았다.

2009년 6월 착공한 아트센터는 시드니의 오페라하우스와 같이 수변 공간에 조성됐다. 11만 2300㎡ 부지에 문화단지와 지원단지로 구분된다.

문화단지에는 1800석 규모의 메인 콘서트홀을 비롯해 오페라하우스, 다목적홀 등 세계적 수준의 음향시설을 갖춘 공연장이 들어서 있다. 특히 공연장 음향시설 설계에는 마에스트로 정명훈이 참여했으며, 그가 지휘하는 아시아 필하모닉 오케스트라가 아트센터에 상주할 예정이다. 그 외에도 아시아 현대미술관, 음악학교 및 디자인학교 등이 조성돼 있으며, 지원단지에는 호텔, 주거 및 상업시설, 오피스텔 등이 들어서 있다.

무엇보다 포스코건설은 컨벤시아, 센트럴파크, 송도국제학교, 트라이볼, 아트센트 등을 기부 채납함으로써 개발이익의 사회 환원이라는 당초의 약속을 지켰으며, 더불어 인천지역에서 다양한 사회공헌을 통해 사회적 책임을 충실히 실천함으로써 인천의 번영을 함께할 지역 대표기업으로서의 위상을 다질 수 있었다.

2008.9.11 IFEZ 송도 아트센터 착공식

2008.09.11 IFEZ 송도 아트센터 착공식

건설 중인 아트센터 부지

건설 중인 아트센터 부지

 

 

 

 

 

 

 

 

 

# 주거 및 상업시설-퍼스트월드, 센트럴파크·, 커낼워크
송도 퍼스트월드 전경

송도 퍼스트월드 전경

2009.01.20 송도 더샾 퍼스트월드 점등식

2009.01.20 송도 더샾 퍼스트월드 점등식

주거시설에 있어서는 포스코건설이 퍼스트월드, 센트럴파크Ⅰ,Ⅱ, 엑스포, 하버뷰, 그린에비뉴 등 대부분의 아파트를 시공했으며, 그 외 대우건설과 GS건설도 시공에 참여했다. 상업시설로는 포스코건설이 커낼워크와 파크호텔 등을 시공했으며, 대우건설이 쉐라톤호텔을 시공했다. 롯데자산개발에서는 삼성동 코엑스몰이나 영등포 타임스퀘어 같은 백화점, 대형마트, 영화관, 아이스링크, 오피스텔 등의 복합상업시설을 추진하고 있다.

2005년 5월 착공, 2009년 1월 준공된 더샵 퍼스트월드는 설계 단계에서부터 세계적으로 많은 관심을 받았다. 송도국제업무단지의 마스터플랜을 수립한 KPF가 설계를 맡았으며, 2005년 10월에는 미국 건축가협회(AIA) 최대지부인 뉴욕지부로부터 미준공부문 주거설계상을 수상했다.

선정 사유에 대해 주최측은 “고층 주거환경에 익숙한 한국인들의 성향과 뉴욕, 보스톤, 런던에서 선호하는 담이 낮은 저층주거 형태를 조화롭게 섞어놓은 것이 특징이며, 외관은 한국전통의 담장을 현대적으로 해석 설계했다”고 높이 평가했다.

퍼스트월드는 64층 규모의 초고층 타워형 건물 4개 동을 포함해 모두 12개 동으로 구성돼 있으며, 아파트 1596세대와 오피스텔 1058실로 이루어져 있다. 단지 내에 폭 16m, 길이 350m의 중앙수로 및 수경공간을 설치해 눈길을 끌고 있다.

녹지율도 31%에 달해 친환경 주거단지로 손색이 없다. 국내 최초로 수냉식 냉방 시스템을 도입하고 가구마다 기존 통신 속도를 10배 이상 끌어올리는 광케이블을 설치하는 등 최첨단 통신 인프라를 구축했다.

뉴욕의 센트럴파크가 모델인 중앙공원(센트럴파크)과 인접해 있는 주상복합 센트럴파크는 Ⅰ,Ⅱ,Ⅲ 시리즈로 계획됐으며, 2014년 현재 주상복합 센트럴파크 Ⅰ,Ⅱ까지 건설됐다. 13-1, 13-2

2007년 5월 착공, 2010년 11월 준공된 더샵 센트럴파크Ⅰ은 지하 2층, 지상 47층, 3개동 규모로, 다양한 평형의 729가구로 구성돼 있으며, 2007년 11월 착공, 2011년 8월 준공된 센트럴파크Ⅱ는 지하2층, 지상42~49층, 3개동으로 주택형과 펜트하우스 등 632가구로 구성돼 있다.

특히 센트럴파크 시리즈는 도시 미관을 고려해 성냥갑 같은 기존 아파트들의 천편일률적인 외관을 지양했다. 송도국제도시의 랜드마크에 걸맞게 독특한 디자인 양식을 도입했다. 센트럴파크Ⅰ은 한국의 전통 ‘바구니’와 ‘파도’를 형상화한 물결무늬 외관과 입면 디자인을 통해 율동적인 느낌의 통일감과 변화감을 느끼도록 설계했다. 센트럴파크Ⅱ는 바람에 움직이는 대나무 가지를 형상화한 휘어진 굴절입면 디자인을 통해 마치 건물이 춤을 추는 것처럼 보인다.

“가장 한국적이면서도 가장 세계적인 설계를 완성하기 위해 큰 것부터 작은 것까지 모든 요소를 섬세하게 고려했다. 다소 특이한 설계로 인해 시공 과정에서 어려움도 많았으나, 도면 해석에 골몰하며 작업자들과 끊임없는 대화로 문제를 풀어나갔다.” (이학구 Director, 당시 센트럴파크Ⅰ 현장소장)

2008년 1월 착공, 2009년 10월 준공된 커낼워크는 지하 2층, 지상 5층의 8개 동으로, 전체 블록의 길이가 800m에 달하는 국내 최초의 스트리트형 쇼핑몰이다.

위치는 송도국제업무단지에서 초고층 업무지구와 아파트 단지의 접점지역에 있으며, 경관상의 여유를 확보하고 바람길을 터주기 위해 저밀도로 설계됐다. 단지 중앙에는 청계천을 연상하게 하는 폭 5m의 인공수로가 조성돼 있다. 1~2층은 이랜드그룹에서 유럽형 쇼핑몰 NC큐브를 운영 중이며, 3~5층은 고급오피스텔로 구성돼 있다.

커낼워크에는 수로 주변에 다양한 상업시설과 예술조형물, 야외 공연이나 놀이를 즐길 수 있는 공간이 들어서 있다. 특히 인공수로를 중심으로 단지 양쪽에는 오피스텔과 함께 다양한 상업·문화시설들이 들어서 있어 문화와 쇼핑이 공존하는 명물거리로 사람들의 발길이 끊이지 않는다.

그러나 퍼스트월드를 시작으로 대박 신화를 이어가던 송도의 분양시장은 2009년부터 불길한 조짐을 보이기 시작했다. 커낼워크의 경우 2008년 8월 오피스텔 분양에서는 평균 190대 1의 높은 경쟁률을 보였으나, 단 6개월이 지나 2009년 3월에 실시된 상가 분양에서는 평균 1.6대 1에 그치는 저조한 실적을 기록했다. 그나마 글로벌 금융위기 상황에서 선방했다는 평가도 있었으나, 포스코건설은 한치 앞을 예측할 수 없는 현실에서 향후 분양 일정을 놓고 고민을 거듭하기 시작했다.

커낼워크 내부 전경

커낼워크 내부 전경

항공에서 본 커낼워크 전경

항공에서 본 커낼워크 전경

 

4-5

Story5. 건축 분야, 송도 새출발 이어 도시정비사업 경쟁력 확보하다

# 송도국제도시, GCF 유치로 성공을 예감하다

건축물 하나하나가 독특하고 개성 있게 설계돼 카메라 셔터만 누르면 그 자체가 작품이 되는 도시, 송도국제도시가 제 모습을 갖춰가면서 대중의 이목이 집중되기 시작했다.

먼저 드라마, 영화, 광고 CF, 뮤직비디오 등 각종 매체들의 촬영 명소로 급부상했다. 가수 싸이의 뮤직비디오 ‘right now’는 컨벤시아 앞 대로에서 촬영됐으며, ‘강남스타일’의 뮤직비디오는 센트럴파크 주차장에서 촬영됐다. 이국적인 수로형 스트리트 상가인 커낼워크는 KBS 드라마 ‘도망자’의 촬영지였으며, 그 외 이온음료, 자동차, 보험사 광고 등의 주요 무대가 됐다.

독특한 역셀 디자인의 트라이볼 역시 보험사 CF에서 발레리나의 아름다운 몸짓과 조화를 이루면서 유명세를 탔고, 영화배우 고수가 등장한 디지털카메라 CF의 배경이기도 했다. 센트럴파크는 SBS 드라마 ‘스타일’에서 중앙 수로를 달리는 수상택시가 강한 인상을 남겼으며, 송도국제학교는 2AM의 뮤직비디오 ‘잘못했어’의 주요 무대였다. 포스코이앤씨 타워는 MBC 드라마 ‘로얄패밀리’와 SBS 드라마 ‘야왕’의 촬영지였다.

국내는 물론 송도국제도시는 전세계에서도 많은 관심을 받았다. 미국 최대 실시간 뉴스 채널인 CNN은 ‘미래도시 개발의 모델’이라고 극찬했으며, 해외 유명 주간지인 월스트리트 저널은 ‘친환경적 계획도시’라고 평가했다. 세계 다큐멘터리 채널인 디스커버리는 ‘아시아의 떠오르는 별’이라고 묘사했다.

그러나 이런 화려한 외형에도 불구하고 송도국제도시는 글로벌 금융위기 이후 부동산 가격이 하락하면서 위기를 맞았다. 특히 송도국제업무단지의 개발 주체인 NSIC는 동북아트레이드타워(NEAT)의 공사가 중단되는 등 송도 개발에 어려움을 겪었다.

송도에 올인한 포스코건설의 고민도 깊어졌다. 송도사옥에 입주하면서 배수진을 쳤지만 국내외 투자유치는 정체됐고, 송도 리스크에 대한 주변의 우려도 점점 커져갔다.

이 위기의 순간, 포스코건설이 사태 해결의 전면에 나섰다. 주변의 우려를 불식시키기 위해 끝까지 책임지는 포스코정신을 발휘했다. 40여 년 전 제철보국을 위해 우향우 정신으로 무장했던 모기업 포스코와 같은 심정이었다.

2010년 말 포스코건설이 지원에 나서면서 NSIC의 송도국제업무단지 개발 자금난에 숨통이 트였다. NSIC는 신한은행 등 대주단과의 협의를 통해 2조 5000억 원의 대출금 만기를 2년 늘리고 상환 비율을 조정하는 내용의 대출 약정 변경에 합의했다.

포스코건설 외 또 하나의 개발 주체인 인천시도 송도사업의 가속화와 개발 안정화를 위해 적극적인 지원에 나섰다. 2010년과 2011년 인천시, NSIC 간 두 차례 협약을 통해 개발의 발목을 잡았던 주거시설과 상업시설의 개발 연동제를 사실상 폐지했다.

분양 활성화를 위해 주상복합건물 내 주거비율을 높였으며, 제2국제학교 등 공공시설 개발 의무를 축소하는 등 NSIC의 개발 부담을 덜어주었다. 특히 외국인 임대주택을 줄이는 대신 국내 입주기업 임대주택을 확대함으로써 국내기업 투자유치를 적극 유도했다.

송도국제업무단지 개발에서 가장 시급히 해결해야 할 과제는 투자유치였다. 국내외 투자유치를 위해 포스코건설은 ‘보는 것이 믿는 것’이라는 신념 하에 이색적인 홍보전략을 전개했다. 적극적인 해외인사 초청을 통해 송도의 개발상을 직접 체험하게 했다.

청사업의 효과는 긍정적이었다. 10년 전의 갯벌이 국제도시로 변모한 모습에 방문객들이 크게 감탄하는 등 초청사업은 투자유치는 물론 포스코건설 건축 분야 해외사업 홍보용으로도 그만이었다.

국내외 투자유치를 위해 정부도 적극 홍보활동에 나섰다. 투자유치는 2011년 삼성그룹이 바이오단지 투자계획을 발표하면서 불붙기 시작했으며, 2012년에는 유엔 산하 국제기구인 GCF(녹색기후기금) 유치에도 성공했다. GCF 유치는 송도국제도시 개발의 성공을 예감하게 하는 결정적인 사건이었다.

“독일과 막판까지 치열한 경합을 펼쳤는데, 대통령을 비롯해 정부가 사활을 걸고 유치활동에 나선 것이 큰 도움이 됐다. 미국이 한국을 지원하도록 설득한 스탠 게일 회장의 지원도 큰 도움이 됐다.” (강수동 Sr.Manager)

GCF 효과는 2013년 리파이낸싱 성공으로 이어졌다. 2013년 11월 중순 포스코건설은 대출금 상환 만기를 3년 앞둔 시점에서 리파이낸싱을 시도했다. 기존 은행 중심의 자금조달 구조에서 탈피, 다수의 증권사 및 은행과 6개 패키지로 나눠 파이낸싱을 추진했다. 그 결과 연 4~5%대의 유리한 금리 조건으로 자금조달과 리파이낸싱에 성공했다.

GCF 유치에 이어 자율형 사립고 설립 등의 호재가 계속되면서 투자유치도 더욱 활기를 띠었다. 삼성바이오, 동아제약, 대우인터내셔널, 롯데, 이랜드, 코오롱, 시스코, 오티스, 3M, 현대엠코 등의 국내외 유명기업들의 입주가 속속 이어졌다. 특히 NEAT의 대우인터내셔널 매각은 송도 부동산 시장에 활기를 불어넣었다.

이 같은 송도국제도시의 성공 예감을 만끽하며 포스코건설을 비롯해 NSIC, 인천시, 인천경제자유구역청 등 송도사업의 주체들은 투자유치 활동과 2020년 2단계 사업의 완수를 위해 더욱 힘을 모아나가고 있다.

 

# 건설경기 침체, 개발사업과 공공 및 민간건축 정체되다

2000년대 들어 크게 활성화됐던 개발사업은 금융위기와 부동산 경기침체가 맞물리면서 크게 위축됐다. 이 시기 포스코건설의 개발사업으로는 일반 업무시설인 양재동 파이시티, 판교 N-스퀘어, 용인수지 유타워 등이 있었으며, 콘도 개발사업으로 제주 에어레스트 시티 곶자왈 빌리지 등의 프로젝트가 있었다.

파이시티는 양재동 화물터미널 개발사업이며, 총 사업비 2조 4000억 원 규모로 사업추진 초기 많은 관심을 받았다. 그러나 시공사가 워크아웃 판정을 받으면서 개발에 난항을 겪었으며, 2012년 3월 발주처가 다시 시공사 선정에 나섰다.

포스코건설은 이 사업에서 선매각 후 사업추진이라는 제안으로 자금압박에 시달리던 발주처로부터 호감을 샀으며, 결국 시공사로 선정됐다. 그러나 인허가 과정에서 특혜시비에 휘말리면서 선매각이 M&A로 전환됐으며, M&A 과정에서 2013년 7월 STS개발 컨소시엄이 우선협상대상자로 선정되면서 포스코건설의 시공권이 불투명해졌다.

판교 N-스퀘어는 유스페이스에 이어 포스코건설의 두 번째 판교테크노밸리 개발사업이었다.2011년 1월 포스코건설은 NHN과 네오위즈의 컨소시엄사인 NNAM이 발주한 판교 N-스퀘어 2단계 사업 수주에 성공했다. 2013년 5월 26개월 만에 준공된 이 건물은 사업비 904억 원, 지하 4층 지상 10층과 11층 2개동 규모의 업무복합빌딩이었다.

2011년 1월 포스코건설은 호텔·리조트 분야에서 전 세계적으로 명성이 높은 말레이시아 버자야그룹이 국내 관광사업 분야에 투자한 ‘제주 에어레스트 시티’ 1단계 개발사업인 ‘곶자왈 빌리지’ 프로젝트를 수주했다.

‘제주 에어레스트 시티’ 프로젝트는 제주도를 국제자유도시로 조성하기 위해 정부와 제주시가 추진하는 6대 핵심 프로젝트 사업 중 하나로, 제주 서귀포 예래동 일대 약 74만 2500㎡ 부지에 2017년까지 고급 호텔, 콘도미니엄 등 다양한 숙박시설과 복합 쇼핑몰, 의료센터, 카지노 등이 포함된 휴양형 주거단지를 조성하는사업이었다. ‘곶자왈 빌리지’는 ‘제주 에어레스트 시티’의 1단계 사업이며, 단지 내 가장 전망이 좋은 해안가에 총 147개동 규모의 콘도미니엄 단지를 건설하는 프로젝트였다.

포스코건설과 버자야그룹의 인연은 송도국제도시에서 시작됐다. 포스코건설 초청으로 송도를 방문한 버자야그룹 관계자는 그 규모와 도시계획에 감탄했으며, 더욱이 퍼스트월드와 컨벤시아 등의 건축 기술력을 높이 평가하고 사업제의를 요청해왔다.

1단계 사업 수주 과정에서는 말레이시아를 오가며 1년 동안이나 정성을 들였다. 특히 포스코건설은 파이낸싱 보증관계에 많은 노력을 기울였다. 보증금액을 최소화하는 방안과 불가피하게 보증의무를 제공하더라도 자금회수가 가능한 보증을 추구했다. 그 결과 전체 사업비에 맞먹는 1400억 원의 국토해양부 보증을 성사시킴으로써 보증 부담을 획기적으로 줄일 수 있었다.

“제주 에어레스트 시티 프로젝트는 총 4단계로 진행되며, 곶자왈 빌리지는 1단계에 지나지 않는다. 가장 큰 프로젝트인 2단계는 카지노호텔을 포함해 호텔 3개동, 실내공연장 등을 건립하는 사업으로, 대략 5000억 원으로 추정된다. 앞으로 어떻게 리스크를 줄여 사업구조를 구성해 수주할지에 대해 모든 역량을 집중해나가고 있다.” (노재현 Director, New-Biz그룹리더)

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정부청사 전경

개발사업 외에 공공 및 민간건축 사업으로는 대표적으로 행정복합도시 정부청사, 한국도로공사 신사옥, 포스코 그린빌딩, 대구대교구 100주년 기념성당 프로젝트 등이 있었다.

행정복합도시 정부청사 1단계 2구역(2010.10~2012.11)은 사업비 1665억 원, 연면적 21만 5250㎡, 지하 1층, 지상 7층 8개동 규모의 건설공사였다. 예정 공기보다 8개월이나 단축해 25개월 만에 준공했으며, 정부청사 이전 첫 사업이었던 만큼 2, 3단계 후속 공사의 롤모델이었다. 준공 후 기획재정부, 공정거래위원회, 농림수산식품부, 국토해양부, 환경부 등의 정부기관들이 입주했다.

“처음에는 발주처에서도 25개월 안에 공사를 마칠 수 있을지 반신반의하는 분위기였다. 그도 그럴 것이 이보다 적은 규모의 사업들도 더 많은 시간이 걸렸다. 이곳은 정부청사 중에서도 첫 착공한 현장이라 외부에서도 관심이 많았다. 행정안전부에서도 13명의 인원을 현장에 파견할 만큼 심혈을 기울였다.” (김유근 전 상무보, 당시 현장소장)

2011년 6월 포스코건설은 한국도로공사 경북 김천 이전 신사옥 프로젝트를 수주했다. 포스코건설이 주간사로 한화건설, 동아건설과 컨소시엄을 구성해 입찰에 참여했다. 16개사가 참여한 입찰에서 가격 개찰에서는 8순위에 그쳤으나, 1차 심사 결과 1순위에 올랐고, 최종 심사를 통과해 최종 낙찰자로 선정됐다.

2011년 6월 착공, 2014년 6월 준공됐으며, 사업비 1194억 원, 연면적 10만 9756㎡, 지하 2층, 지상 25층 본관동 및 부속시설 4개동 규모의 건설공사였다.

연세대학교 인천 송도 국제캠퍼스에서 위치한 포스코 그린빌딩(2012.9~2013.8)은 연면적 5547㎡에 지하 1층 지상 4층 규모의 실험실 1개동이며, 그 외 오피스 빌딩 및 지상 3층 규모의 공동주택 5세대, 그리고 조립형 모듈러 주택 4세대로 이루어졌다.

포스코 그린빌딩 전경

포스코 그린빌딩 전경

포스코와 연세대간 산학협력 협약에 의해 준공된 이 건물은 100여 개의 친환경 기술이 집약돼 있으며, 일반 빌딩과 비교해 에너지 소모량이 절반 수준이었다. 이산화탄소를 연간 475톤 감축할 수 있으며, 건물 수명을 60년으로 봤을 때 나무 56만 그루를 심는 효과와 맞먹었다.

건물 운영에 필요한 에너지를 태양열, 지열, 빗물 재활용 등 친환경 에너지원으로 확보하고 포스코가 개발한 내진 강재를 적용해 안전성을 높이는 등 에너지 저감형 모델로 설계했다. 공장에서 건물을 제작해 현장에서 조립만 하는 모듈러 건축기술과 철강 부산물인 ‘고로 슬래그’ 재활용으로 이산화탄소 발생을 줄이는 친환경 콘크리트 기술도 적용했다. 단순히 에너지 절약 효과만이 아니라 최첨단 친환경 건축기술을 통해 설계, 시공, 운영 등 모든 과정에 친환경 개념을 구현했다.

 

# 수주 1조 클럽 가입, 도시정비사업 강자로 부상하다

이 시기 공모형 PF 복합개발 사업이 주춤한 가운데 재개발·재건축 사업인 도시정비사업이 포스코건설 건축 분야에서 새롭게 주목을 받기 시작했다.

포스코건설의 도시정비사업은 저 멀리 회사 출범 이전 PEC 시절 도심 재개발사업이었던 충정타워 프로젝트가 있었으며, 회사 출범 이후에는 1999년 9월 수주한 암사동 서방연립주택 재건축사업이 도시정비사업의 효시였다.

2000년 10월 포스코건설은 IMF 위기 때 탄탄한 재무구조를 바탕으로 서울 강남구 대치동 동아아파트 재건축사업을 수주하며 파란을 일으켰다. 다윗과 골리앗의 싸움으로 회자됐던 이 경쟁에서 포스코건설은 단숨에 도시정비사업의 다크호스로 떠올랐다. 그러나 이후 후발주자로서의 수주 경험과 준비 부족으로 서울 서초구 서초동 삼익아파트, 서울 강동구 고덕시영아파트 등에서 잇달아 실패를 경험했다.

당시 실패를 교훈 삼아 포스코건설은 초심으로 돌아가 정진한 끝에 서울 서초구 서초동 현대빌라, 경기 평택시 서정주공, 강원 춘천시 후평주공, 서울 강동구 고덕주공 6단지, 경기도 안산시 군자주공 8단지 등의 사업들을 수주하며 비로소 도시정비사업에 안착했다. 그러나 도시정비사업은 각종 비리와 담합 등으로 갈수록 혼탁해졌고, 무엇보다 2003년부터 윤리규범 선언으로 윤리경영이 강화되면서 포스코건설은 이 사업에서 한 걸음 물러났다.

도시정비사업에 다시 관심을 갖기 시작한 건 2009년이었다. 재개발·재건축사업의 투명성과 효율성을 높이기 위해 공공관리자제도가 이때 등장했다. 이 제도는 지방자치단체가 비리와 부작용 발생을 억제하기 위해 사업시행 전 과정을 직접 관리·지원하는 제도로서, 2009년 시범 도입에 이어 2010년 7월부터 본격적인 시행에 들어갔다.

투명성이 확보되자 포스코건설은 도시정비사업 재진입을 시도했다. 2009년 재진입을 위한 시장분석 결과, 전체 20조 원 규모의 도시정비사업에서는 절대 강자가 없었으며, 상위 10대 건설사가 고른 비율로 시장을 점유하고 있었다.

포스코건설은 이 정도면 도전에 나서도 충분히 승산이 있다고 판단했으며, 특히 글로벌 금융위기를 맞아 위기 때마다 힘을 발휘하는 탄탄한 재무구조에 자신감이 충만했다. 우선 수주 1조 클럽 가입을 목표로 본격적인 도전에 나서 2009년 4월 경기도 용인 신갈주공 재건축사업 수주에 성공했다.

용인 신갈주공 수주 성공에 힘입어 그 다음 서울 광진구 구의1구역 재건축에 도전했다. 이 프로젝트는 분양성이 담보된 서울지역 재건축 단지여서 경쟁이 치열했다. 포스코건설도 조합원 물량보다 일반 분양분이 많아 사업성이 높다고 판단하고 의욕적으로 도전했다.

그러나 의욕에 비해 결과는 참담했다. 2009년 6월말 조합원 총회 결과 경쟁사 중 꼴찌를 기록했다. 실패 요인은 사전홍보 미흡이었다. 경쟁사들은 약 2년간이나 사전홍보를 통해 정성을 쏟은 반면, 포스코건설은 겨우 4개월을 투자했을 뿐이었다. 그러다 보니 사전정보가 부족했으며, 정확한 판세분석에도 실패했다.

2009년의 마지막 도전 지역은 경기 수원시였다. 당시 수원은 많은 프로젝트들이 몰려 있어 도시정비사업의 각축장이었다. 포스코건설은 구의동 실패를 계기로 새로운 전략을 마련했다. 메이저 건설사들이 사전에 철저히 관리해온 지역은 피하기로 했다.

그렇게 틈새를 찾아 수원 111-4구역 주택재개발 지역인 조원동을 선택했다. 중위권의 경쟁사가 있었지만 충분히 승산이 있다고 판단했다.

포스코건설은 도전에 앞서 ‘이 사업마저 실패하면 도시정비사업은 끝이다’는 각오로 조원동에 배수진을 쳤으며, 전사적 지원 하에 공격적인 홍보활동을 펼쳤다. 사활을 건 배수진에 힘입어 마침내 프로젝트 수주에 성공했으며, 조원동의 성공은 포스코건설 도시정비사업의 터닝 포인트였다.

수원 조원동 성공으로 자신감을 얻은 포스코건설은 이후 전략을 일부 수정했다. 경쟁사가 오랜 기간 정성을 들인 지역을 기피하기보다는 컨소시엄 구성을 모색했다. 그 결과 2010년에 경남 창원시 가음주공, 서울 마포구 마포로 1구역 제54지구, 인천 주안4구역, 서울 성북구 장위6구역, 경기 의정부시 장암4구역 등 5개의 프로젝트를 연속으로 수주하며 도시정비사업 철수 5년 만에 다시 한 번 안착에 성공했다.

그러나 뼈아픈 실패도 있었다. 2010년 5월 포스코건설은 다잡은 대어를 놓쳤다. 서울지역 노른자위로 관심이 높았던 강동구 고덕주공 6단지 사업 수주에 실패했다.

이 사업은 이미 2003년경 두산건설과 컨소시엄을 구성해 수주에 성공했으나, 2006년 8월 관련법의 개정으로 사업자 선정이 무효가 됐다. 법 개정으로 사업추진 주체가 추진위원회에서 조합으로 변경됐다. 그 바람에 고덕주공 6단지를 비롯해 총 7개 프로젝트의 사업자 선정이 무효가 되면서 새 주인을 찾아 나서게 된 것이었다. 그런데 유독 7곳 중에서도 노른자위란 인식 때문에 포스코건설이 버티고 있던 고덕주공 6단지로만 경쟁자들이 몰려들었다.

현대건설, 대우건설 등 강력한 경쟁자들이 추격해오자 당황한 포스코건설은 두산건설만으로 역부족이라고 판단했고, 결국 현대건설로 말을 갈아탔다. 그러나 결과는 두산건설의 승리였다. 사업자 선정 막판에 조합원 지분율이 쟁점으로 떠올랐는데, 두산건설이 170%를, 대우건설이 160%를, 포스코-현대건설 컨소시엄이 150%를 보장함에 따라 포스코건설이 무릎을 꿇을 수밖에 없었다. 더욱 치욕적인 사실은 당시 7곳의 재선정 과정에서 대부분이 이전 계약자가 다시 사업자로 선정됐으나, 포스코건설만이 유일하게 수주에 실패했다.

비록 뼈아픈 실패로 큰 상처를 입었으나, 포스코건설은 훌훌 털고 다시 일어났다. 그리고 실패를 만회하기 위해 뼈를 깎는 노력으로 전국 도시정비시장을 누비며 고군분투했다. 그 결과 2011년 창사 이래 최대 실적을 달성하며 수주 1조 클럽 진입을 코앞에 두었다. 수주 실적에서 2009년 2193억 원으로 출발, 2010년 6619억 원, 2011년에 9783억 원을 달성함으로써 시장 재진입 2년 만에 약 400%의 성장률을 기록했다.

물량도 최대 규모로, 서울·수도권 5곳과 부산·경남 3곳 등 총 8곳을 수주했다. 서울 성동구 왕십리3구역은 삼성-대우가시공사였으나, 시공계약 해지를 틈 타 현대-SK와 연대해 시공권 확보에 성공했다. 또 수도권 지역보다 분양시장이 양호한 부산지역에 발 빠르게 사업지를 선점해 2곳에서 시공권을 확보했다.

2011년에 이어 2012년에도 포스코건설은 최고 수주실적을 갱신했다. 1조 1180억 원을 기록하며 처음으로 1조 클럽에 진입했다. 경기도에서 부천시 원미6B구역을 시작으로 광명시 1R구역, 안양시 호계주공, 안양시 진흥아파트를 연속적으로 수주했으며, 이어 과천시 주공1단지, 안양시 호원초교, 그리고 강원도 원주시 단계동 등의 사업들을 수주했다.

당시 안양·과천 지역에서는 6개의 프로젝트가 쏟아졌는데, 그 중 포스코건설이 4개를 수주하며 기염을 토했다. 특히 대어급들이 많았다. 광명 1R구역, 과천 주공1단지, 안양 호원초교 등의 사업 규모가 1000세대를 넘었다. 가장 큰 수확은 과천 주공1단지였다. 단독으로 경쟁에 나서 수주에 성공했는데, 그 규모가 역대 최대인 1567세대에 이르렀다.

기록 행진은 2013년에도 이어졌다. 전북 전주시 감나무골, 경기 하남시 하남C구역, 성남시 신흥주공 등을 수주하며 역대 최대 실적인 1조 1721억 원을 기록했다.

이 같은 결과는 부동산 경기침체로 사업 물량이 급격히 준 것과 비교하면 상당한 선전이었다. 2009년 20조원 규모의 도시정비사업은 2012년 9조 7000억 원대를 기록하며 반토막이 났다. 2013년엔 6조 6000억 원으로 또 다시 3분의 1로 줄어들었으며, 전체 33개 사업장 중에서 포스코건설이 5곳을 수주했다.

특히 2013년의 경우 1조 클럽이 포스코건설을 비롯해 단 3개 건설사뿐이었다. 이로써 포스코건설은 2009년 도시정비사업 재진입 이후 단 4년 만에 빅3로 부상하는 놀라운 성과를 달성했다.

 

# 이시아폴리스 분양 성공, 아파트분양 마케팅에 새 지평 열다
대구 이시아폴리스 더샾 1차 전경

대구 이시아폴리스 더샾 1차 전경

2010년 송도사옥 입주를 계기로 송도시대를 열었으나, 분양사업은 가장 힘든 시절을 맞았다. 글로벌 금융위기가 부동산 경기침체로 이어졌으며, 급기야 미분양 사태가 속출했다. 그나마 포스코건설은 선전했다는 평가를 받았다. 수도권 침체를 딛고 지방에서 크게 활약하면서 건설사 중에서 높은 분양률을 기록했다. 선전의 배경은 고객의 마음을 읽고 좋은 상품을 만든 것이라 할 수 있었다.

부동산 경기침체가 심화되는 가운데 2010년에는 단 두 건을 분양하는데 그쳤다. 부산 서면 센트럴스타 주상복합 중 오피스텔분 319세대와 대구 이시아폴리스 더샵 1차 아파트 652세대 물량이었다.

극심한 부동산 경기침체 속에서도 이시아폴리스는 불황 극복의 대표적 성공사례였다. 약 115만 5000㎡의 대규모 주택사업지로, 3차에 걸쳐 분양계획이 잡혀 있었다.

결과적으로 성공했다고는 하나, 이시아폴리스 1차 분양을 위해 대구로 떠났던 직원들의 발걸음은 무거웠다. 당시 대구지역은 구매심리가 급속히 냉각돼 ‘청약률 제로 단지’가 속출하는 등 ‘미분양의 무덤’이라고 불릴 정도로 주택 경기가 참담했다.

대구에 도착한 그들은 먼저 주변 아파트 시세부터 조사했다. 이시아폴리스 1차에 책정된 분양가는 3.3㎡당 650만 원이었는데, 조사 결과 주변 시세는 480만 원 불과했다. 분양 실패가 불 보듯 뻔했다. 리스크를 최소화하기 위해 이들은 출구전략을 짜기 시작했다.

첫째, 1개월 내 분양률이 10% 이하면 적자를 감수하고 철수한다.

둘째, 6개월 내 분양률이 50% 이하면 1차 착공을 포기한다.

셋째, 6개월 내 80%를 넘지 못하면 1차만 착공에 들어가고, 나머지 2, 3차는 포기한다.

결국 이시아폴리스의 운명이 분양률에 맡겨진 셈이었다. 모두가 실패를 장담하던 그 순간, 운명의 신이 분양률을 끌어올렸다. 초기 분양에서 28%를 기록하며 생명을 연장했던 이시아폴리스는 6개월 후 마지노선인 80%를 넘기면서 회생에 성공했다.

그러나 이시아폴리스의 성공은 운명의 장난이 아니었다. 고객의 마음을 헤아린 직원들의 열정이 만들어낸 작품이었다.

우선 분양가부터 조정했다. 소형 아파트는 낮추고 대형은 높이는 전략으로 기존 분양가 650만 원보다 평균 분양가를 625만 원으로 낮추었다. 이 과정에서 내부 마찰이 있었다. 원가법으로 책정한 분양가를 낮추는 데 대한 우려의 목소리가 높았다. 그러나 이시아폴리스 분양을 책임진 직원들은 시장이 가격을 정한다는 논리를 폈다. 팽팽한 설전 끝에 결국 부동산 경기침체라는 추세에 따라 가격을 낮추기로 결정됐다.

분양계획도 3차에서 4차로 늘렸다. 이는 마케팅 활동을 오래 가져가기 위한 전략이었다. 그 과정에서 고객의 마음을 헤아려 아파트 상품을 지속적으로 개선해나갔다.

남향을 선호하는 기호에 맞춰 판상형으로 설계했으며, 1~4차 차수별 단점을 보완해 새로운 모델을 제시했다 이에 보조 주방이 등장했으며, 2차에서는 수납공간을 극대화한 알파룸이 등장했다. 3차에서는 커뮤니티 문제를 해결하기 위해 수영장을 만들었으며, 4차에서는 85㎡형에 방 4개를 창출해내는 마법이 펼쳐졌다. 또 1층 미분양 해소를 위해 지하층을 덤으로 제공하기도 했다. 이처럼 고객의 마음을 헤아려 탄생한 작품들은 ‘포스코스타일’이라 불리며 많은 인기를 끌었다.

이시아폴리스의 성공은 아파트 분양 운영기법을 바꾸어 놓았다. 통상 모델하우스의 운영은 분양 기간 계약 때까지 전시공간으로만 활용됐다. 그러나 이시아폴리스는 계약 이후에도 모델하우스를 철거하지 않고 이를 통한 마케팅으로 고객을 모았다. 이 역시 성공요인이었다. 이후 이 기법은 모델하우스 운영기법의 정석으로 자리 잡는 등 분양 마케팅 활동의 새 지평을 열었다는 평가를 받았다.

이시아폴리스의 고객 모집을 위한 마케팅 활동은 치열했다. 분양 기간이 끝나도 단 1명이라도 더 많은 고객을 모집하기 위해 텅 빈 분양사무소를 지켰고, 분양사무소에 꽃밭을 가꿔 사람들의 발길을 붙들기도 했다.

“단 1명의 고객을 위해서도 최선을 다했다. 한 번은 휠체어를 탄 장애인 한 분이 며칠째 모델하우스를 찾아오기에 그 이유를 정중히 물었다. 그러자 그 분은 ‘아파트가 마음에는 드는데 장애인용이 아니어서 아쉽다’고 말했다. 우리는 이 한 분을 위해 바닥 턱 마감과 화장실 문도 안으로 밀도록 개선했다.” (우호재 Director, 당시 분양소장)

 

# 더샵 헤아림으로 리뉴얼, “마음을 읽습니다
2010년 변경한 더샵 브랜드 BI

2010년 변경한 더샵 브랜드 BI

이시아폴리스 1차 분양 시기 포스코건설은 2002년 3월 더샵 브랜드 발표 이후 8년 만에 처음으로 BI를 변경했다.

‘내 삶의 반올림’이란 슬로건으로 탄생한 더샵은 독특하고 세련된 이미지가 강한 인상을 주었으나, 음악 기호이다 보니 누구나 쉽게 받아들일 수 있는 친근한 이미지와는 다소 거리감이 있다는 평가도 있었다. 아울러 ‘더샾’이란 한글명은 문자 조합이 없어 문서작성 중 글자를 인식하지 못하는 단점이 있었다. 이 모든 것을 보완하기 위해 리뉴얼을 추진하긴 했으나, 무엇보다 가장 큰 목적은 이시아폴리스 성공사례에서 나타나듯이 고객의 마음을 헤아려 좋은 상품을 만들겠다는 의지의 표현이었다.

새롭게 선보인 더샵은 세련되고 고급스런 이미지를 더했고, 포스코 패밀리의 핵심가치인 ‘고객지향’을 BI의 주된 철학으로 내세웠다.

브랜드 콘셉트는 고객의 마음을 읽는다는 의미의 ‘헤아림’으로, 정성과 세심한 배려를 통해 고객의 삶에 진정한 풍요를 제공하고자 하는 포스코건설의 마음을 담았다. 이에 반음 올림을 뜻하는 음악적 기호인 “#”을 가로획과 세로획이 서로 엮여있는 직물 형상으로 표현해 한 땀 한 땀 정성들인 느낌을 살렸다.

‘헤아림’으로 리뉴얼 이후 포스코건설은 고객이 ‘이런 것까지 신경 쓰는구나’라고 할 정도로 감동을 주기 위해 숨은 공간, 작은 것 하나까지 놓치지 않은 서비스를 추구했다. 대표적인 ‘헤아림’ 서비스로는 지하주차장 색채사인 시스템, 통합전기제품군 디자인 개발, ‘온마음 서비스’, ‘더샵 지키미’등이 있었다.

‘더샵 지하주차장 색채사인 시스템’은 기존에 어둡고 위험한 공간으로 인식되던 지하주차장을 그래픽, 색채, 사인, 조명 등 4가지 요소를 활용해 고객의 마음을 헤아리는 공간으로 탈바꿈시켰다.

특히 가족을 위한 임시 주차공간, 친환경자동차를 위한 주차공간, 카플을 위한 주차공간, 짐을 부릴 수 있는 받침대, 주차장 전체 지도 등 기존 국내 주차장에서는 볼 수 없었던 요소를 개발·적용함으로써, 입주민들의 편의와 안전, 만족을 도모했다.

2012년 굿디자인어워드 최우상을 수상한 통합전기제품군 디자인은 기존에 분리돼 있던 월패드, 조명 스위치, 온도 조절기 등의 전기제품을 하나의 제품에 통합 설치해 심미적으로 깔끔한 디자인을 구현했고, 누구나 쉽고 편리하게 사용하도록 편의성을 강조했다.

2012년 10월 포스코건설은 더샵 아파트의 새로운 서비스 브랜드 ‘온마음서비스’를 론칭했다. ‘온마음 서비스’는 더샵의 브랜드 철학인 ‘헤아림’을 바탕으로 더샵 아파트 고객에게 보다 품격 있는 서비스를 제공하기 위해 만들어졌다.

포스코건설은 고객을 위해 ‘마음을 다하는(全心) 서비스’, ‘마음이 따뜻해지는(溫) 서비스’, ‘언제나 고객의 소리에 깨어있는(On) 서비스’를 제공하겠다는 마음을 담아 ‘온마음 서비스’라고 네이밍했다. 이후 입주지원센터를 ‘온마음 라운지’로, 입주도우미를 ‘온마음 매니저’로 변경했으며, 입주 후 제공되는 서비스도 새롭게 업그레이드해 더샵 고객들에게 즐겁고 편안한 더샵만의 차별화된 서비스를 제공해나갔다.

2013년 12월 포스코건설은 통합 보안 솔루션인 ‘더샵 지키미’를 공개했다. ‘더샵 지키미’는 맞벌이 가구와 여성 독신 가구가 증가함에 따라 사생활 보호에 대한 소비자의 니즈를 충족시키고, 아파트 입주자 중 취약계층인 여성과 어린이를 범죄로부터 안전하게 지키고자 추진된 통합 보안 솔루션이었다.

‘더샵 지키미’는 아파트 단지 출입구부터 세대 출입구까지의 공간을 단지 내부영역, 외부영역, 세대 내부영역 등 3단계 영역으로 구분해 각 영역별 체계적인 보안 방어체계를 구축했다. 특히 보안 방어체계는 총 7가지 특화된 보안 시스템을 적용해 단지 내·외부 곳곳의 보안 기능을 개선 적용했으며, 입주민이 직접 단지 보안에 참여할 수 있는 것이 특징이었다.

 

# 센텀포레 부산 재진입 성공과 오피스텔 브랜드 더샵 라르고론칭

헤아림으로 고객의 마음을 읽는 더샵으로의 리뉴얼 이후 2011년을 맞아 포스코건설은 서울 성동구 서울숲, 인천 송도 그린스퀘어, 이시아폴리스 2,3차, 울산 문수산, 부산 센템포레, 세종 센트럴시티, 세종 레이크시티 등 총 7개 프로젝트에 7578세대 분양에 나섰다.

부산 센텀포레는 부산지역 주택사업 재기 성공작이었다. 2002년 해운대 센텀파크 분양 대박 이후 아델리스, 센텀스타 등으로 불패신화를 이어가던 포스코건설은 2007년 센트럴스타 분양 참패라는 불의의 일격을 당했다. 따라서 센텀포레는 이후 4년만의 도전이었다. 결과는 부동산 경기침체 속 보기 드물게 높은 경쟁률을 기록하며 재기에 성공했다.

성공 요인은 우선 입지가 좋았다. 부산 최고 주거지역인 센텀권역 입지와 수영강이란 친환경 요소를 끼고 있었다. 분양가 상한제 적용도 성공 요인이었다. 3.3㎡당 1000만 원 이상도 충분히 가능했지만, 분양가 상한제로 960만 원을 책정했다.

이 두 가지 펙트를 포스코건설은 마케팅에 적극적으로 활용했다. ‘고객이 가장 기다리던 아파트’란 슬로건으로 호기심을 유발했다. 좋은 입지에 마케팅의 영향으로 저렴하다는 착시효과까지 더해져 사람들의 발길이 몰려든 것이었다.

센텀포레로 재기에 성공한 이후 센텀누리, 파크시티, 시티에비뉴등도 분양에 성공하며 다시 한 번 부산 불패신화를 이어갔다. 더욱이 이 시기 포스코건설은 모델하우스 하나로 3년 동안 4개의 프로젝트를 소화해냄으로써 효율적·경제적 분양관리 성과까지 달성했다.

세종시 프로젝트도 재미있는 성공 스토리를 만들어냈다. 행정복합도시 이전사업 추진 당시 대부분의 건설사들은 성공에 대한 확신이 부족했다. 정권교체를 계기로 백지화 내지 축소를 예상했다. 그러다 보니 사업권 반납이 속출했다.

이 같은 상황에서 포스코건설은 오히려 역발상으로 블루오션이 될지 모른다는 기대를 가졌다. 정권이 바뀌더라도 정부가 국민적 약속을 지킬 것이란 믿음이 있었으며, 75% 공무원 특별분양 조건도 끝까지 믿었다.

부지 선정 과정에서는 많은 건설사들이 떠난 뒤라 선택의 폭이 넓었다. 기존 부지를 반납하고 입지가 좋은 지역을 다시 받았다. 이후 포스코건설의 예상은 적중했다. 정권이 바꿔도 국민적 약속이 지켜져 행정복합도시 이전 프로젝트가 정상적으로 추진됐다.

세종 센트럴시티

세종 센트럴시티

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세종 레이크시티

세종 센트럴시티와 레이크시티는 세종시에서 처음으로 분양된 공동주택이었다. 준비기간이 길었던 만큼 포스코건설은 마케팅 전략도 철저하게 준비했다. 서울과 과천청사에서 실시한 분양 마케팅에서는 포스코건설 설명회에만 공무원들이 몰렸다. 테라스하우스식의 가든하우스가 많은 인기를 끌었다.

입지가 좋았던 만큼 분양도 성공적이었다. 분양가 상한제 적용 시기에 신생도시에서 860만 원이나 분양가를 책정할 만큼 성공한 분양이었다. 분양 이후 이 프로젝트에는 엄청난 프리미엄이 붙었다.

부산과 세종시에서 값진 성과를 올린 포스코건설은 2012년에 인천 송도 그린워크 1, 2차, 부산 해운대 센텀누리, 이시아폴리스 4차, 부산 파크시티, 강원 강릉 더샵, 서울 강남 더샵 라르고, 인천 송도 마스터뷰 등 9개 프로젝트에서 총 8040세대 분양에 나섰다.

강남 보금자리지구 ‘강남 더샵 라르고’는 오피스텔 분양이었다. 포스코건설이 주상복합이 아닌 단독 오피스텔 분양에 나선 건 2005년 ‘안양 메쎄 포스빌’ 이후 7년 만이었다. 오피스텔사업 확대를 위해 2012년 10월 포스코건설은 오피스텔 전문 브랜드 ‘더샵 라르고’를 새롭게 론칭했다.

이탈리아어인 ‘라르고(largo)는 ‘폭넓게, 느릿하게’라는 뜻으로, ‘더샾 라르고’는 ‘바쁜 도시 속에서 삶의 여유를 즐길 수 있는 오피스텔’이라는 의미를 담고 있었다. 특히 포스코건설은 ‘더샵 라르고’의 대외 인지도를 높이기 위해 ‘강남 더샵 라르고’ 마케팅 과정에서 사내 직원들을 홍보모델로 기용됐다.

‘미스 & 미스터 라르고’로 명명된 홍보모델은 포스코건설 직원들의 추천을 통해 선발됐다. 남녀 총 12명으로 구성된 ‘미스 & 미스터 라르고’는 각종 홍보포스터 모델로 활동했으며, 분양홍보관에서 분양상담과 서비스를 제공하는 ‘헤아림도우미’로도 활약했다.

강남 라르고 분양은 높은 경쟁률 속에 성공적으로 완료됐다. KTX수서역과 가까운 입지 조건과 저렴한 분양가가 성공적 분양에 한몫했으며, 무엇보다 포스코건설은 마케팅에서 이 같은 조건을 적극적으로 활용해 사람들의 발길을 붙들었다.

 

# 헤아림과 온마음 서비스5년 연속 한국품질만족지수 1위 차지

강남 라르고 분양 성공에 이어 2013년 포스코건설은 경기 동탄역 센트럴시티, 부산 시티에비뉴, 충남 아산 레이크시티 2, 3차, 경기 기흥 프라임뷰, 인천 송도 그린워크 3차, 경기 평촌 센트럴시티등 10개 프로젝트에서 총 8900세대를 분양했다.

동탄역 센트럴시티는 역경을 딛고 분양에 성공한 프로젝트였다. 동탄신도시 아파트 분양의 경우 시범사업이었던 2004년 1차 동시분양에서는 성공적 분양으로 첫 출발이 좋았으나, 이후 2005년 2차 동시분양부터 미분양이 발생하기 시작했다.

동탄역 센트럴시티는 차수로 따지자면 3차 사업이었으나, 동시분양이 아닌 단독분양이었다. 단독분양으로 경쟁사들과 갈등을 빚기도 했다. 단독분양 과정에서 포스코건설은 KTX동탄역 3분 거리라는 입지 조건을 살려 프로젝트명을 ‘동탄역 더샵 센트럴시티’라고 정했다.

포스코건설은 성공적 분양을 위해 마케팅 활동을 치열하게 전개했다. 삼성전자가 가장 매력적인 고객이었으나, 회사 출입이 쉽지 않았다. 이에 갖가지 아이디어들이 총동원됐다. 명절 귀성버스에 광고 문구를 끼워 넣었으며, 심지어 삼성전자 내 휴게소 자판기 관리자를 포섭해 종이컵에다 광고 문구를 찍어 넣기도 했다.

이 같은 노력과 좋은 입지에 힘입어 동탄역 센트럴시티의 분양을 성공적으로 마칠 수 있었다. 무엇보다 동탄역 센트럴시티는 미분양 해소의 터닝 포인트였다. 포스코건설이 인허가 관청에 장담했던 대로 동탄역 센트럴시티의 분양 성공 이후 동탄신도시 미분양이 해소되기 시작했다.

아산 레이크시티 역시 역경을 딛고 분양에 성공한 대표적인 사례였다. 아산지역의 미분양 사태는 동탄보다 심했다. 부동산 경기가 좋았던 2006년 1차 분양부터 미분양이 발생하자 포스코건설은 후속 분양 프로젝트를 추진할 엄두조차 내지 못했다.

계속 분양을 미루다가 7년 만에 아산에 내려갔을 때 포스코건설에 대한 지역민들의 신뢰는 땅에 떨어져 있었다. 따라서 가장 시급한 과제는 신뢰회복을 위한 적극적인 마케팅 활동이었다. 신뢰회복 과정에서 포스코건설은 아파트 현장을 아산의 중심으로 발전시키겠다고 약속했다. 이후 교육기관을 유치하고 학교, 유치원, 상업시설 등의 인프라를 구축해나갔으며, 이들 시설들을 무상 임대함으로써 차츰 지역민들로부터 잃었던 신뢰를 회복할 수 있었다.

분양 마케팅 과정에서는 매력적인 고객으로 삼성디스플레이를 선택하고 분양 지역이 아산의 중심임을 적극적으로 알렸다. 특히 젊은층을 적극적으로 공략해 야간 분양상담을 실시했는데, 반응이 폭발적이었다. 최초로 실시한 공동구매도 효과가 좋았다.

이 같은 노력의 결과 포스코건설은 ‘미분양의 무덤’에서 살아나올 수 있었으며, 특히 신뢰회복을 계기로 후속 프로젝트에 대한 자신감도 얻을 수 있었다.

동탄과 아산의 성과에 이어 2014년 포스코건설은 경기 구리 갈매, 하남 센트럴뷰, 동탄 이시아폴리스 주상복합 분양을 추진했으며, 그 외 구리 인창동, 세종시, 경남 창원 가음정, 서울 서대문구 홍은동, 부산 광안리 등에서 분양을 준비하고 있다.

포스코건설은 글로벌 금융위기에 이어 부동산 경기침체에도 불구하고 2010년부터 2013년까지 28개 프로젝트에서 2만 5489세대 분양에 성공했다. 이 같은 힘의 원동력은 사소한 것 하나라도 놓치지 않고자 고객의 마음을 읽는 헤아림과 격조 높은 서비스를 제공하고자 노력했던 ‘온마음 서비스’ 정신이었다.

포스코건설은 헤아림과 ‘온마음 서비스’의 실천을 위해 2011년 공정거래위원회로부터 CCM(소비자중심경영) 인증을 획득하고, 2013년에 다시 재인증을 획득했다. CCM은 기업의 모든 경영활동을 소비자 중심으로 구성하고 이를 지속적으로 개선하는 체계를 구축하는 것으로, 2년마다 한국소비자원이 평가하고 공정거래위원회가 인증하는 제도였다.

특히 포스코건설은 헤아림과 ‘온마음 서비스’ 성과를 크게 인정받아 한국표준협회와 품질경영학회로부터 2009년부터 2013년까지 5년 연속 한국품질만족지수 아파트부문 1위를 차지했다. 한국품질만족지수는 제품을 직접 사용해 본 경험이 있는 소비자와 해당분야 전문가를 대상으로 사용품질과 감성품질의 우수성 및 고객만족도를 조사해 발표하는 종합지표로, 높은 객관성과 신뢰도를 인정받고 있다.