Story2. “복합개발과 초고층빌딩 강점을 지속해나가다”

# 개발사업의 시동, 동백쥬네브와 동탄메타폴리스

송도 프리미엄의 영향으로 건축 분야는 주택사업 성공신화에 이어 회사 성장의 견인차 역할을 지속해나갔다. 송도사업의 경우 그 규모와 영향력이 비대해져 2005년부터 건축사업본부에서 독립, 본부급으로 격상되기도 했다.

송도사업을 계기로 포스코건설은 확실한 강점 하나를 얻었다. 신도시개발 같은 복합개발을 잘한다는 평가를 받았다. 개발사업의 역사는 회사 출범과 맥락을 같이한다. 회사 출범 초기 경쟁자들의 견제로 대외사업을 맘껏 펼칠 수 없었던 포스코건설은 회사가 보유한 부동산을 기반으로 자체 개발사업을 추진했다.

2000년대 들어서는 다양한 개발사업을 할 수 있는 좋은 여건이 조성됐다. 대표적으로 공모형 복합개발 PF(프로젝트 파이낸싱)사업이 있었다. 공모형 PF사업은 이전까지 공공 주도의 개발사업을 보완한 것이었다. 1990년대 말부터 정부는 일산, 분당, 평촌, 산본 등 신도시개발 과정에서의 문제점들을 보완하기 시작했다. 택지공급에 치중하다 보니 인프라 구축에 많은 시간이 걸렸다. 이 문제를 해결하기 위해 민간의 자본과 아이디어를 접목한 것이 바로 공모형 PF사업이었다.

복합개발은 2000년대 초 택지개발촉진법 개정을 통해 개발사업 공모의 법적 근거를 마련함으로써 활성화되기 시작했다. 2000년대 중반 도시개발법의 규제 완화로 개발사업이 확대됐으며, 이후 2008년까지 과열 양상을 보이기도 했다. 그러나 2008년 말 글로벌 금융위기와 국내 부동산 경기침체가 맞물리면서 개발사업은 안개정국의 빠져들었다.

송도사업을 제외하고 2000년대 들어 포스코건설의 개발사업 발자취는 경기도 용인동백 테마형 쇼핑몰 PF사업에서 출발한다. 2002년 10월 포스코건설은 한국토지공사(현 LH공사)로부터 이 사업을 수주했다. ‘쥬네브’로 명명된 이 쇼핑몰은 용인동백지구 내 호수공원과 음악분수로 자연과 조화를 이룬 신개념의 복합쇼핑센터였다. A, B, C 3개 블록으로 나눠 쇼핑몰이 개발됐는데, 여기서 포스코건설은 A블록인 ‘썬월드’를 맡았다. 연면적 13만 2000㎡, 지하 4층, 지상 9층 규모의 썬월드는 2004년 7월 착공, 2006년 7월 준공됐다.

사실 동백쥬네브에 앞서 2002년 4월 포스코건설은 경기도 성남시로부터 백현유원지 개발사업을 수주했다. 당초 포스코건설은 휴양지와 콘도를 연계해 개발사업을 추진하려 했으나, 성남시가 특혜시비를 우려해 휴양지 개발만 고집하는 바람에 결국 사업추진이 무산됐다.

“동탄메타폴리스는 동탄신도시를 대표하는 상징물이다. 베드타운이 되기 쉬운 신도시에 자생력을 불어넣는 핵심사업이라고 할 수 있다. 특히 주거시설과 업무시설,상업시설을 유기적으로 복합한 단지는 국내에서 동탄메타폴리스가 처음이었다. 그런 만큼 동탄메타폴리스는 신도시의 자족기능을 보완할 수 있다는 점에서 의의가 큰 사업이었다.” (방진혁 전 동탄메타폴리스㈜ 사장)

동탄메타폴리스 전경

동탄메타폴리스 전경

동백쥬네브에 이어 2003년 12월 포스코건설은 한국토지공사가 발주한 경기도 화성동탄 복합단지 PF사업 수주에 성공했다. 수주 이후 포스코건설은 개발사업의 원활한 추진을 위해 2004년 4월 LH공사, 팬퍼시픽, 신동아건설, 신한은행과 함께 동탄메타폴리스㈜를 설립했다.

설계는 한국무역센터,서울 강남 삼성동 아이파크 등의 프로젝트를 맡았던 건원건축이 맡았는데, 사업승인 과정이 가장 힘들었다. 주거, 상업, 업무 복합단지 개발이 당시로서는 동탄메타폴리스가 유일했기 때문이었다. 2005년 중앙교통영향평가와 국토해양부의 마스터플랜 자문심의를 거치는 과정에서 시설물의 배치와 규모를 조정하고 사업 기간을 재조정해야 했다. 그런 과정을 거쳐 2006년에 마스터플랜 심의와 사업승인을 완료하고 그해 10월부터 본격적인 개발에 들어갈 수 있었다.

특히 동탄메타폴리스는 신도시의 랜드마크라는 상징성을 극대화하기 위해 계획 단계에서부터 미국의 배터리파크시티,일본의 롯폰기힐스 등을 벤치마킹했다. 그 과정에서 주상복합 아파트와 오피스텔,오피스,백화점,호텔 등 주거·업무·상업시설을 한데 모은다는 구상이 나왔다. 국내에서는 코엑스, 롯데월드 등의 사례에서 상업시설과 융합한 사례는 있었으나, 주거 기능까지 결합한 프로젝트는 동탄메타폴리스가 처음이었다.

동탄메타폴리스의 랜드마크로서의 상징성은 분양 과정에서 여실히 드러났다. 2007년 6월 1229가구에 대한 아파트 분양에서 3.3㎡당 1410만 원이라는 높은 분양가에도 불구하고 전 평형이 평균 20대 1이라는 높은 경쟁률을 기록했다. 2009년과 2010년에 1,2차로 나눠 실시된 임대방식의 상가 분양도 성공적으로 완료했다.

2010년 11월 동탄메타폴리스는 1단계 사업을 완료하고 그해 12월 마침내 메타폴리스몰이 그랜드 오픈했다. 지하 5층, 지상 55~66층 4개동, 연면적 46만 2000㎡ 규모의 동탄메타폴리스는 A블록과 B블록으로 나누어진다. A블록은 멀티플렉스 영화관을 중심으로 아이스링크, 푸드코트, 문구, 휘트니스센터 등이 갖춰져 있으며, B블록은 대형마트와 클리닉타운을 중심으로 홈플러스, 에듀센터, 전문식당가 등이 입점해 있다.

그랜드 오픈 이후 동탄메타폴리스는 랜드마크로서 사람들의 발길이 끊이지 않고 있다. 강남에 타워팰리스가 있고, 분당에 파크뷰가 있다면, 수도권 남부에는 랜드마크 동탄메타폴리스가 있다.

4._V1V0494

동탄 메타폴리스 내부 전경

 

# 대구 봉무산업단지와 판교 테크노밸리 연구단지 조성사업
봉무산업단지 조성사업 조감도

봉무산업단지 조성사업 조감도

동탄메타폴리스에 이어 2005년에는 아산배방과 대구 봉무산업단지 같은 굵직한 공모형 개발사업이 나왔다. 두 프로젝트를 놓고 한참 저울질했던 포스코건설은 결국 봉무산업단지 조성사업을 선택했다. 아산배방 프로젝트는 일명 아산신도시 개발사업으로 포스코건설은 동탄메타폴리스와 성격이 겹친다고 판단했고, 무엇보다 서울과 너무 멀리 떨어져 있어 사업성이 부족하다는 결론을 내렸다.

봉무산업단지 조성사업은 국내 최초의 민간투자 방식의 산업단지 개발사업이었다. 또한 대구시의 ‘밀라노 프로젝트’의 주요사업 가운데 하나로, 총 117만 7000㎡의 부지에 봉재·패션 중심의 산업용지, 주거용지, 패션기능대학, 외국인학교 등을 건설하는 사업이었다. 당초 대구시가 직접 개발에 나섰다가 외자유치 실패와 사업성 부족으로 어려움을 겪다가 민간개발 방식으로 전환한 것이었다.

이 개발사업을 놓고 포스코건설 컨소시엄을 비롯해 현대건설과 대림산업 등의 컨소시엄이 치열한 수주전을 펼쳤다. 대형 건설사들이 사활을 걸고 수주전에 뛰어든 이유는 대구시가 그만큼 좋은 조건을 내걸었기 때문이었다. 사업자로 선정되면 공고 면적에서 ‘주거용지 20% 미만, 공장용지 13% 이상, 공공용지 40% 이상’의 비율을 준수하면서 단지의 배치, 토지이용계획, 지구단위계획 등을 자유롭게 조정할 수 있었다.

결과는 포스코건설 컨소시엄의 압승이었다. 2005년 12월 수주에 성공한 포스코건설은 이후 4개월간 15차례의 실무협상과 금융권의 현장답사, 신용평가, 내부결의 등의 절차를 완료했다. 그리고 2006년 4월 대구시와 1조 2500억 원 규모의 봉무산업단지 조성사업에 대한 사업협약을 체결하고 조성공사를 위한 공식적인 활동에 들어갔다.

사업협약에 따라 2006년 5월 포스코건설과 대구시는 ㈜이시아폴리스를 설립했다. 포스코건설은 2007년 10월 착공에 들어가 2010년 2월까지 부지조성공사를 완료하는 등 순조롭게 이시아폴리스를 개발해나갔다.

봉무산업단지에 이어 2006년에는 경기도 성남시 판교 테크노밸리 연구단지 조성, 인천 도화 도시개발사업, 인천 영종도 운북지구 복합레저단지 조성, 인천 청라지구 개발사업 등에 포스코건설이 직간접적으로 참여했다.

판교 n스퀘어 테크노밸리

판교 n스퀘어 테크노밸리

대표적인 성과로는 판교 테크노밸리 연구단지 조성사업이 있었다. 2006년 8월 포스코건설 컨소시엄은 경기도가 공모한 이 사업 수주에 성공했다.

“기업의 규모가 크든 작든 주관이 뚜렷한 여러 사람들이 복잡하게 얽혀 있었고, 그들 모두의 의견을 조율하다 보니 예기치 않게 공사가 지연되기도 했다. 합의점이 도출되기까지 기다려야 하는 과정이 공사를 빨리 진척시켜야 하는 입장에서 쉬운 일이 아니었다.” (김치곤 Director, 당시 현장소장)

수주 이후 ㈜유스페이스가 설립됐다. 여기에 참여한 기업이 포스코건설을 비롯해 무려 32개 기업이었고, 그 가운데 입주를 목적으로 참가한 IT기업도 28개 기업이나 됐다. 이처럼 이해관계자가 많았던 만큼 사업진행이 더디게 흘러갔다.

그럼에도 유스페이스 현장은 무재해 달성과 원가절감으로 이익률을 향상시킨 공로를 인정받아 2012년 3월 회사가 선정한 최우수 현장에 뽑혔다. 2009년 6월 착공, 2012년 2월 준공된 지하 5층, 지상 12층, 연면적 22만 ㎡의 유스페이스는 오피스와 근린생활시설, 그리고 운동시설 등으로 이루어져 있다.

인천 도화지구 도시개발사업은 인천시 도시개발공사가 발주한 사업이었고, SK건설 주간의 회원사로 포스코건설이 참여했다. 그러나 인천대 송도캠퍼스 이전 공사비 문제, 금융위기, 분양가 상한제 도입 등으로 PF 개발사업의 사업성이 급격히 악화됨에 따라 결국 2009년 11월 포스코건설이 개발사업에서 발을 뺐다.

영종도 운북지구 복합레저단지 조성사업 역시 포스코건설이 회원사로 참여했던 개발사업이었다. 그러나 글로벌 금융위기와 부동산 경기침체기를 맞아 사업진행에 난항을 겪기 시작했으며, 이에 포스코건설도 철수 수순을 밟기 시작했다.

인천 청라지구 개발사업 역시 건설경기 침체로 진행에 어려움이 많았다. 포스코건설로서는 아쉬움이 많이 남는 개발사업이었다. 포스코건설은 2006년 11월 청라지구와 첫 인연을 맺었다. 2단계 개발사업인 3공구 기반시설공사에 회원사로 참여했다. 2007년 들어서는 사업자 지위를 박탈당한 대우건설을 대신해 청라국제업무타운의 새로운 사업자 선정에 의욕적으로 뛰어들었다. 그 결과 그해 11월 송도 개발의 역량을 바탕으로 LH공사의 새로운 파트너로 선정됐다.

그러나 경기침체도 주요 요인이었지만, 정부의 정책변화와 관련 법규 개정 등으로 기존 개발 구상이 심하게 훼손되면서 포스코건설의 의욕도 상당히 꺾였다. 주요 수익원이었던 서비스 레지던스 분양이 관광진흥법 개정으로 사실상 불가능해졌으며, 개발 콘셉트였던 국제금융단지 지정도 여의도와 부산시 문현동에 뺏겨 물 건너가고 말았다. 더구나 제3연육교 건설 약속도 지켜지지 않았으며, 초고층 랜드마크와 지하철 연결도 실현되지 않았다. 결국 청라지구가 신도시 수준으로 격하되면서 포스코건설은 운북지구와 마찬가지로 철수 수순을 밟기 시작했다.

 

# 행당동 복합개발사업과 양재동 P타워 개발

판교 유페이스에 이어 2007년에는 서울 용산역세권 개발과 유니버셜스튜디오 리조트 조성사업 등의 개발사업이 있었다. 용산역세권 개발은 단군 이래 최대 규모의 민간개발사업이란 점에서 많은 화제를 불러 모았다. 정식 명칭은 국제업무지구 개발사업으로, 2007년 11월 국내외에 걸쳐 대규모의 컨소시엄을 구성한 삼성물산이 사업자로 선정됐다. 참여 건설사만도 포스코건설을 비롯해 17개사에 이르렀다.

그러나 갑자기 불어 닥친 글로벌 금융위기와 부동산 경기침체로 고전을 면치 못하다가 결국 2013년 3월 시행사가 디폴트를 선언했고, 이어서 그해 10월 서울시가 도시개발구역 지정을 해제함으로써 개발사업이 사실상 무산됐다.

경기도 화성시 유니버셜스튜디오 조성사업은 포스코건설의 제안사업이었다. 포스코건설은 IT를 접목한 유시티(U-City) 같은 새로운 콘텐츠를 개발하고자 하는 의지가 강했다. 이에 유니버셜 한국측 사업파트너인 유스코와 컨소시엄을 구성하고 2007년 10월 경기도와 한국수자원공사에 유니버셜스튜디오 리조트 조성사업을 제안했다. 이어서 2008년 12월 개발사업을 위한 투자회사가 설립되면서 경기도 화성에 들어설 리조트 조성사업이 본격화됐다.

그러나 이후 부동산 경기가 계속 나빠지는 데다 한국수자원공사가 제시하는 토지가격이 너무 높아 사업추진이 쉽지 않았다. 결국 테마파크에 대한 경험이 풍부한 롯데 측에 지분을 넘기고 철수했다.

2008년에는 서울 성동구 행당동 복합개발사업, 서초구 양재동 P타워, 마포구 상암 DMC 첨단업무시설, 인천 숭의운동장 도시재개발 등의 개발사업을 추진했다.

2008년 3월 포스코건설은 LH공사의 서울 행당동 복합개발사업 우선협상대상자로 선정됐다. 이 사업은 왕십리역과 중랑천 사이에 있는 행당지구 도시개발구역(7만 5000㎡)에 주상복합아파트(461가구)와 영화아카데미, 복합공연장 등을 짓는 개발사업이었다.

양재동 업무시설 P타워는 자체 개발사업이었다. 포스코건설은 선매각이라는 독특한 아이템으로 양재동 업무시설 개발사업을 추진했다. 2008년 3월 코람코자산신탁과 선매각 약정을 체결하고 양재역 인근에 토지를 매입했다.

그런데 사업추진 도중 돌발변수가 발생했다. 갑작스런 글로벌 금융위기를 맞아 코람코 측에서 계약 취소를 통보해왔다. 이에 포스코건설은 향후 사업추진 방향을 놓고 고심을 거듭하다가 계획대로 건물을 짓고 자산을 처분하자는 쪽으로 결론을 도출해냈다. 이와 병행해 계약 불이행에 대한 소송을 준비했다.

2009년 12월 착공, 2012년 8월 준공된 연면적 4만 4000㎡ 규모의 양재동 업무시설은 지하 6층, 지상 20층의 P타워로 우뚝 섰다. 준공 이후 P타워는 양재역 1분 거리라는 접근성 때문에 성공적으로 임대가 완료됐다. 포스코건설은 P타워 건설과 병행한 재판에서도 승소했다. 결국 고액의 배상금을 떠안게 된 코람코자산신탁은 결국 2013년 6월 P타워의 인수를 결정했다. 포스코건설의 투지가 빛을 발하는 순간이었다.

2010.12.20 상암DMCC 신축공사 기공식

2010.12.20 상암DMCC 신축공사 기공식

행당동 복합개발사업 수주에 이어 2008년 12월 포스코건설 컨소시엄은 시울시가 공모한 상암 DMC 첨단업무시설 사업자로 선정됐다.지하 6층, 지상 21층 규모의 상암 DMC 첨단업무시설은 2010년 8월 착공, 2013년 3월 준공됐다.

인천 숭의운동장 재개발사업은 2008년 출발 당시만 해도 인천지역 대표적인 구도심 개발사업이었다. 부지는 숭의운동장 주변 준주거지역과 일반상업지역이었으며, 사업방식은 인천축구전용경기장을 지어 인천시에 기부체납하고, 건설사들은 주상복합아파트를 지어 수익을 창출해내는 구조였다.

이 개발사업에 포스코건설은 회원사로 참여해 철골구조로 된 지상 1층 6개동의 체육회 훈련시설(2008.4~2008.10)을 건설했다. 인천축구전용경기장 역시 2012년 3월 준공됐다. 그러나 이 사업은 2008년 이후 계속 표류하고 있다. 부동산 침체기를 맞아 아파트를 지어 분양할 경우 막대한 손실이 예측돼 추진할 엄두를 못 내고 있다. 부지 매각도 추진했으나, 주인이 나타나지 않고 있다.

다양한 개발사업의 발굴과 추진으로 실패와 성공을 거듭하면서 노하우를 쌓은 포스코건설은 2008년 의미 있는 사업들을 제안하기 시작했다. 먼저 공공기관의 지방 혁신도시 이전에 착안해 서울시 강남구 삼성동에 위치한 한국전력 본사부지 개발방안을 세계적 컨설턴팅사인 맥킨지, 일본 설계회사인 니켄세케니와 수립하고 서울시 및 강남구에 제안했다.

삼성동 한전부지에 관심이 많았던 삼성물산도 이 개발방안에 공동으로 참여했다. 포스코건설과 삼성물산은 한전부지에 114층 규모의 랜드마크 건립과 함께 서울시의료원, 한국감정원, 탄천, 종합운동장 주변 일대를 포함한 영동부도심 복합개발 방안을 마련했다. 이 같은 개발방안에 서울시와 감남구청이 도시경쟁력 확보와 관광객 증가에 크게 기여할 것을 기대하고 많은 관심을 보였다.

이후 서울시, 한국전력과 수차례 개발방향과 일정에 대한 논의가 있었으나, 포스코건설이 제안한 민간건설사 참여방식의 사업으로 진행되진 못했다. 비록 참여 기회를 얻지는 못했지만, 이후 서울시는 포스코건설측 제안을 계기로 한국전력 이전 시기에 맞추어 개발계획 및 용도변경에 대한 기준을 수립했다. 그리고 마침내 2014년 9월 최고가 입찰경쟁에서 현대차그룹이 한전부지의 새주인이 됐다.

한전부지와 함께 인천공항공사가 보유하고 있던 300만 3000㎡ 부지를 카지노복합리조트로 개발하는 방안을 제안하기도 했다. 이는 정부기관이 중점 추진 중인 카지노복합리조트 개발사업의 시발점이기도 했다. 이 같은 사업제안은 그 동안의 국내 개발사업에 대한 노하우와 경험을 바탕으로 국가 및 도시경쟁력을 확대하고 기여할 수 있는 역할을 수행했다는 점에서 포스코건설의 크나큰 자부심이었다.

한국전력 및 인천공항공사 부지 개발 제안에 이어 포스코건설은 서울에 남은 마지막 판자촌으로 유명한 구룡마을에 대한 민간개발을 강남구에 제안했다. 이 제안을 강남구가 흔쾌히 수용, 2009년 8월 민간도시개발사업이 입안되기도 했다. 그러나 민간개발 시 구룡마을 거주민들의 주거대책 확보가 불확실하다는 우려가 제기됨에 따라 2011년 4월 서울시는 공영도시개발 방안을 발표했으며, 이어서 2012년 8월 구룡마을을 공영도시개발 구역으로 지정하기에 이르렀다.

그러나 이후 서울시와 강남구는 개발방식을 놓고 이견을 좁히지 못했다. 서울시는 개발 후 땅과 건물 등을 일부 지주에게 돌려주는 ‘일부 환지방식’을 주장했으며, 강남구는 환지방식의 특혜 우려를 제기하면서 100% 현금보상 수용을 주장했다. 급기야 양측의 갈등은 법정공방으로 이어졌으며, 결국 2014년 7월 구룡마릉에 대한 도시개발구역 지정이 해제되고 말았다.

이처럼 개발사업은 사업추진에 어려움이 많고 시간도 많이 걸리지만, 포스코건설은 좀더 큰 계획을 가지고 복합개발 강점을 지속해나갔다. 실패를 반복하더라도 좌절하지 않고 포스코가 무에서 유를 창조했듯이, 포스코건설 역시 국가적 발전에 기여할 수 있는 개발사업 발굴에 열정을 쏟아나갔다.

 

# 명품 브랜드 더샵, 스타파크 한경 주거문화대상 수상
전북 전주 효자 2차 더샵

전북 전주 효자 2차 더샵

개발사업이 건축 분야의 강점이었다면 주택사업은 회사의 성장을 견인했던 밑거름이었다. 전체 건축사업의 70~80%가 주택사업에서 나왔다. 이 같은 저력으로 IMF 위기 이후 주택사업이 회사의 성장을 견인했으며, 2000년대 중반 이후에도 송도 개발의 프리미엄을 기반으로 회사의 도약과 번영을 이끌었다.

포스코건설은 2005년에도 창사 이래 가장 많은 분양 실적을 기록했다. 9개 프로젝트에서 총 9426세대를 분양했다.

첫 출발은 전북 전주 효자 2차 더샵(2005.3~2007.2)이었다. 2003년에 888가구 공급에 이어 2차까지 총 1157가구를 공급했다. 특징은 260.7㎡ 이상의 세대를 복층으로 설계했다. 3대가 함께 거주함은 물론, 가족 구성원 간 프라이버시도 보장했다.

동작구 상도동 더샵(2005.4~2007.9)은 서울지역 4차 동시분양 물량이었다. 포스코건설이 서울에 건설했던 순수 아파트 단지 중에서 당시로서는 가장 규모가 컸다.

“22개 동, 1122세대 규모의 공사에 주어진 시간이 불과 22개월이었다. 장마까지 길어져 돌관공사를 감행하기도 했으며, 주거밀집 지역이라 지역민들의 민원 수위도 높았다.” (손주혁 상무, 당시 현장소장)

강원 춘천 더샵(2005.4~2008.2)은 춘천시 최초의 대단지 재건축사업이었으며, 춘천 더샵에 이어 송도 더샵 퍼스트월드가 성황리에 분양을 완료했다. 안양 메쎄 포스빌(2005.5~2007.6)은 순수 오피스텔이었다.

서울 송파구 잠실 더샵 스타파크

서울 송파구 잠실 더샵 스타파크

주상복합 서울 송파구 잠실 더샵 스타파크(2005.8~2008.9)는 2005년도 최고의 명품 더샵이었다. 포스코건설 역사상 최고의 분양가(2428만 원)를 기록하고도 전체 가구가 1순위에서 청약이 마감되며 강남지역에서 새로운 랜드마크로 등극했다. 명품의 명성에 걸맞게 2006년 한경 주거문화 대상을 수상하기도 했다.

“업계 최고 브랜드의 주거명품과 결합된 적절한 마케팅 전략이 성공요인이었다. 강남권에서 부지확보가 어려워지면서 초고층 주상복합아파트의 희소성이 더욱 높아진 것도 주요 성공요인이었다.” (조남훈 전 상무)

경기도 화성시 동탄 2차 더샵(2005.9~2008.5)은 2004년 시범단지에 이어 두 번째 분양이었다. 조경 면적이 무려 63%로, 다른 신도시 평균보다 20% 이상 높아 많은 관심을 끌었다. 이어서 분양된 계룡 더샵(2005.10~2008.4)은 포스코건설의 대전권 첫 분양이었고, 대구 성당동 더샵(2005.10~2008.2)은 달서구 성당주공 재건축사업이었다.

특히 2002년 분양과정에서 부산에 더샵 브랜드의 복음을 전파했던 센텀파크가 2006년 7월 ‘살기좋은 아파트 선발대회’에서 국무총리상을 수상했다.

“맑은 날 센텀파크는 집안에서도 대마도를 볼 수 있다. 센텀파크는 우리 회사가 처음으로 수행한 초고층 아파트라는 의미가 있으며, 국내 초고층 건축물 시장에서 선두주자의 위치를 확보하는 계기가 되기도 했다.” (신영태 Director, 당시 공무팀장)

 

 

# 더샵의 고객만족, 주문자문단 활동과 반올림 서비스 실시
부산 서면 더샵 센트럴스타

부산 서면 더샵 센트럴스타

2005년에 대량의 물량이 쏟아진 반면 2006년에는 473세대 거제 더샵 단 한 건의 프로젝트에 머물렀고, 2007년에 다시 한 번 분양사업이 달아올랐다. 평택, 동탄, 송도, 부산, 아산, 대전 등 8개 프로젝트에서 6633세대를 분양했다.

송도와 동탄메타폴리스를 제외하고 가장 관심을 끈 프로젝트는 부산 서면 더샵 센트럴스타(2007.6~2011.6)였다. 포스코건설은 센텀파크, 아델리스, 센텀스타 등 해운대 불패신화의 자신감으로 부산 도심 한 가운데 대단위 주상복합아파트를 선보였다.

센트럴스타는 선큰(Sunken) 광장과 120m 가로수길을 조성하는 등 41%에 해당하는 약 1만 2000㎡의 조경공간을 확보했다. 뿐만 아니라 발렛파킹 등 호텔식 서비스를 도입해 세간의 많은 관심을 끌었다.

특히 2007년은 고객만족과 마케팅에 심혈을 기울인 한 해였다. 주부자문단이 본격적으로 활동하기 시작했으며, 입주 후 서비스인 ‘반올림 서비스’가 시작된 시점도 2007년이었다. 직접 사용해보고 계약을 결정하는 체험마케팅이 실시되기도 했다.

2007년도 입주 단지로는 강북의 타워팰리스라 불리는 서울 광진구 건대 더샵 스타시티가 화제를 모았다. 2003년 분양 당시부터 190대 1이라는 높은 청약경쟁률을 보이며 인기를 끌었는데, 2007년 3월 입주 이후 그해 10월 한국건축문화대상에서 공동주거 부문 최고의 영예인 대통령상을 수상했다. 당시 심사에서 스타시티는 서울 강북의 상징적인 랜드마크로 단지 중앙광장의 공용공간이 돋보이는 작품이라는 평가를 받았다.

“소음과 분진 피해 감소를 위한 최초 풍선방음벽 개발, 그리고 이동식 방음벽, 다각적인 계측방법으로 치밀하게 관리한 지반조사 등은 시공관리의 소중한 경험이었다. 초고층 시공기술의 진보를 보여준 초고강도 콘크리트, 홍수조절과 재활용이 가능한 국내 최초의 빗물이용시설도 스타시티 현장이 남긴 결실이었다.” (김광홍 전 이사보, 당시 현장소장)

2008년과 2009년에는 인천 송도에서 3개, 청라에서 1개 등 총 4개 프로젝트에서 2773세대를 분양했다. 그 중 청라 더샵 레이크파크(2009.12~2013.4)는 청라지구 초고층 랜드마크로서 지하 1층, 지상 45~58층, 4개동으로 구성됐다. 녹지율이 46%에 달해 사실상 단지 절반이 조경공간으로 꾸며졌다. 2013년 4월 입주 이후 그해 10월 살기좋은 아파트 선발대회에서 최우상을 수상하기도 했다.

서울 광진구 건대 더샵 스타시티

서울 광진구 건대 더샵 스타시티

 

# 초고강도 콘크리트로 초고층 기록을 갱신해나가다

개발사업과 함께 포스코건설이 내세우는 또 하나의 강점 분야는 초고층건물 시공기술이었다. 후발주자로서 딱히 내세울 것이 없었던 포스코건설은 초고층건물에 집착했다. 경쟁자들과 차별화된 자신만의 강점 분야를 갖고자 했던 욕심 때문이었다.

IMF 위기를 기회로 활용하는 과정에서 포스코건설은 주택사업에 뛰어들었고, 아파트를 지을 때마다 귀신에 홀린 듯 초고층 기록을 경신해나갔다. 경쟁자들은 포스코건설을 이해하지 못했다. IMF 위기로 경기도 안 좋은데 공사비가 많이 들어가는 초고층에 올인하다가 끝내 쪽박 찰 거라는 비아냥이 무성했다.

그러나 경쟁자들의 예측은 빗나갔다. 세상 물정 몰라 사고만 칠 것 같았던 신출내기는 쪽박 대신 대박을 선물 받았다. IMF 이후 부동산 경기가 되살아나면서 초고층 붐이 일었고, 신출내기라고 비웃던 경쟁자들도 초고층 경쟁에 뛰어들었다.

초고층건물 시공기술은 초고강도 콘크리트 기술이 발전하면서 비약적으로 성장했다. 이전까지 초고층건물은 엠파이어스테이트 빌딩 같은 철골구조로 시공됐다. 그러나 초고강도 콘크리트 기술이 발전하면서 경제성 및 시공성에서 철골구조 시공을 앞서게 돼 국내 초고층 시장에서 시공법의 변화가 생겼다. 바로 그 중심에 포스코건설이 있었다.

콘크리트의 강도를 나타내는 가늠자는 메가파스칼(MPa)이다. 1MPa은 1㎠당 10㎏의 하중을 견디는 강도를 말한다. 통상 초고층건물은 40MPa 정도의 고강도를 적용해야 시공이 가능하다.

부산 해운대의 랜드마크 센텀파크

부산 해운대의 랜드마크 센텀파크

포스코건설 초고층 역사에서 40MPa의 전환점이 된 단지는 부산 해운대의 랜드마크 센텀파크였다. 이전까지 아파트의 강도가 21MPa이었던 점을 감안하면 놀라운 기술의 진보라 할 수 있었다. 40MPa로 센텀파크는 51층까지 올라갔다. 뒤이어 착공에 들어간 해운대 우동 아델리스는 47층까지 올라갔다. 센텀파크는 일명 ‘성냥갑’이라고 불리던 벽식 아파트로는 국내 최고의 고층 아파트였다.

초고층의 두 번째 터닝포인트는 건대 스타시티였다. 50MPa이 적용됐다. 50MPa로 스타시티는 58층까지, 뒤이어 착공에 들어간 해운대 센텀스타는 60층까지 올라갔다. 서울과 부산에서 연일 초고층건물이 건설되면서 ‘아침에 눈 뜨고 보면 한 층씩 올라가 있더라’ 하는 전설이 생겨나기도 했다. 그만큼 초고강도 콘크리트의 양생 속도는 빨랐다.

세 번째 전환점은 퍼스트월드였다. 무려 60MPa까지 진보했다. 송도는 바다를 메운 부지여서 한 마디로 뻘밭이었고, 기초를 다지느라 엄청난 양의 기초콘크리트파일을 모내기 하듯 박아나갔다. 따라서 포스코건설은 60MPa을 적용해야 안전하다고 판단했다. 심지어 좀더 많은 강도를 필요로 하는 중간부인 33층과 상층부인 61층의 아웃리거층에는 80MPa를 적용했다.

2007년 4월과 9월 두 번에 걸친 80MPa 초고강도 콘크리트 타설 때에는 펌프압송이 장관이었다. 높이 110m의 33층에 단 한 번의 압송으로 7000㎥ 가량이 타설됐고, 두 번째 220m의 61층에도 단 한 번의 압송으로 7000㎥ 가량이 타설됐다. 두 기록을 합하면 1만 4000㎥가 되는데, 이는 2005년도 일본에서 한 해 동안 타설한 80MPa 이상 초고강도 전체 실적과도 맞먹는 엄청난 규모였다. 당연히 국내에서도 최초의 기록이었다.

이즈음 국내에서는 건설사마다 초고강도 콘크리트에 대한 자존심 경쟁이 벌어졌다. 먼저 롯데건설이 포문을 열었다. 120MPa을 개발했다며 대대적인 홍보전을 펼쳤고, 이에 맞서 삼성물산이 150MPa을 내놓았다.

사실 100MPa 이상은 상징적인 의미만 있을 뿐, 현실적으로는 별 의미가 없었다. 삼성물산이 시공한 세계에서 가장 높은 UAE 두바이의 부르즈 칼리파도 80MPa 정도였다.

소모적인 논쟁을 종식시키기 위해 포스코건설이 나섰다. 2007년 11월 동탄메타폴리스 현장에서 세계 최초로 200MPa 초고강도 콘크리트 시험 타설에 성공했다. 그럼에도 자존심 경쟁이 수그러들지 않자 2008년 12월 한국건자재시험연구원의 시험인증을 거친 250MPa 초고강도 콘크리트 개발 성공 소식을 대내외에 알렸다. 이로써 초고강도 콘크리트에 대한 자존심 경쟁이 마침내 막을 내렸다.

퍼스트월드 이후로도 기록 갱신은 계속 이어졌다. 송도 더샾 하버뷰Ⅱ가 70MPa을 기록했고, 2010년 7월에는 국내 최초로 100MPa의 초고강도 콘크리트를 테스트나 부분적용이 아닌 실적용으로 청라 더샵 레이크파크 현장에 타설했다.

부산 센텀파크에서 청라 레이크파크까지, 포스코건설은 열정적으로 기록을 경신해가며 세계 초고층건물 기술 발전에 새로운 장을 열어나갔다.

 

# 초고층건물 안전기술을 업그레이드해나가다

포스코건설은 초고강도 콘크리트 기술 외에도 지진과 바람, 화재예방을 위한 기술도 지속적으로 확보해왔다. 대표적으로 고강도 콘크리트 폭렬 제어기술과 풍진동 제어기술 등이 있었다.

초고강도 콘크리트로 지은 건물은 화재가 발생했을 때 내부 수증기가 빠져 나오지 못해 일순간 터져버리는 폭렬 현상이 발생한다. 이로 인해 철근 내력이 약해져 건물이 붕괴될 가능성이 높아진다. 이에 정부는 2008년 7월부터 50MPa 이상의 기둥, 보 부재에 대해서 건축물의 피난·방화·구조 등의 기준에 관한 규칙에 의거 내화성능 검증을 의무화했다.

포스코건설은 이미 폭렬 제어기술을 확보하고 퍼스트월드를 비롯해 송도국제업무단지 내 초고층건물에 이 기술을 적용해왔다. 이 기술은 폭렬 현상을 없애주는 건식방식의 PFB(POSCO E&C Fire Board) 공법으로, 2010년 건설신기술로 지정 받았다. 습식공법으로는 2009년 8월 섬유 혼입으로 200MPa급 초고강도 콘크리트를 개발하고, 국제적 공인 인증기관인 일본의 총합연구소로부터 내화 인증을 받았다.

풍진동은 바람에 의해 건물의 최상층이 흔들리는 현상으로, 심할 경우 구토나 어지럼증이 나타날 수 있다. 이에 포스코건설은 풍진동을 제어하는 제진장치를 적용해 진동으로부터 쾌적하고 안락한 사용성을 확보할 수 있는 기술을 개발했으며, 이를 센텀파크, 퍼스트월드, 포스코이앤씨타워 등에 적용했다. 2010년에는 국내 최초로 풍진동에 대한 초고층건물의 움직임을 인터넷을 통해 실시간으로 감시하기 위한 ‘원격 풍진동 모니터링 시스템’을 개발했으며, 이를 포스코이앤씨타워, 센텀파크, 퍼스트월드 등에 적용했다. 이 시스템을 통해 포스코건설은 초고층건물의 사용성 확보뿐만 아니라, 적용된 제진장치의 제진성능도 검증하고 있다.

포스코건설의 초고층 안전기술은 대외적으로도 인정을 받았다. 2008년경 초고층건물 화재문제가 언론으로부터 집중 조명을 받은 적이 있었다. 언론사 실험 결과 초고강도 콘크리트의 폭렬 현상이 확인됐으며, 이 장면이 방송을 타면서 많은 파장을 불러왔다. 당시 포스코건설은 폭렬 예방기술을 갖추고 있었고, 미처 준비를 못한 대부분의 건설사들은 포스코건설에게 폭력 제어기술에 대한 협력을 요청해오기도 했다.

2011년 서울 구의동 테크노마트 이상진동도 큰 화제를 불러왔다. 유독 38층에만 이상진동이 감지돼 정부 차원에서 안전진단이 실시됐다. 이 점검단에 뛰어난 풍진동 제어기술을 확보한 포스코건설 연구진이 합류해 지하층 휘트니센터의 집단 뜀박질이 이상진동의 원인임을 밝혀내는데 일조했고, 이후 국책과제에도 참여했다.

바벨탑처럼 하늘을 찌를 듯한 높이의 초고층 기술도 중요하지만, 그보다 더 중요한 것은 안전기술이다. 포스코건설은 초고층건물 강자의 책임감으로 초고층 안전기술 향상에도 더욱 노력하고 있다.